香港屏风楼的由来

By , March 28, 2017 12:35 am

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发展商其实最注重两个数字: 总销售面积(Total sellable area) 和单位价格(Unit price).

总销售面积 x 单位价格 = 总收入(Total income)

实用率是用来评核建筑师会否浪费太多面积在非销售面积之上, 所以不是用来代表你的单位是否抵买.

发展商卖楼可能用建筑面积(GFA)或也可能用建造面积(CFA) 来计算楼价, 但情况可以如下:

一个单位建筑面积1000平方尺, 实用面积700平方尺, 实用率70%

建筑面积 1000平方尺 x尺价 HK$ 5000 = 楼价 HK$ 5,000,000 (实用率70%)

建造面积 1100平方尺 x尺价 HK$ 4500 = 楼价 HK$ 4,950,000 (实用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

数是人计出来,所以大家不要再误以为高实用率的单位就等如好单位, 发展商没有欺骗大家, 只是销售策略而已, 究竟是用低尺价还是高实用率来吸引买家.

大家可能会问我香港为何会有这么多屏风楼? 是否有官商勾结? 利益输送等问题?要讲这问题要由合和中心讲起.

香港每块土地都有3个方面去监管:

1)    环境规划大纲图(Outline zoning plan)

2)    地契 (Land Lease)

3)   香港法例123条 –  建筑物条例 (Building regulation)

每块土地的总建筑面积都有所限制, 总建筑面积 = 地积比(Plot ratio) x 地盘面积(Site area). 

根据环境规划大纲图,合和中心这块土地只能用作住宅用地, 但为何可以建写字楼?

如这土地是住宅用地的话, 地积比只有 7倍, 但若是写字楼的话, 地积比可有11倍. 即是话如这土地是写字楼的话, 发展商可立即多40%建筑面积作出售之用.

当年发展商和城规会对薄公堂, 发展商说环境规划大纲图是有法律效力, 但在大纲图中只标明这土地是R(a) 类别, 而没有作详细说明R(a) 是什么意思.

详细说明在环境规划大纲图的附件中, 在附件中说明R(a) 的意思是Residential A type(住宅A类),在附件中详细列明住宅A类的土地不能作写字楼用途, 而地积比只有 7倍.

不过,当时的法律没有给予环境规划大纲图的附件有任何权力, 所以根据环境规划大纲图, 这土地可作任何用途, 而R(a) 是没有意思.

因此, 合和中心便合法地兴建, 而成为当时全港最高的大厦, 成为第一代的屏风楼. 政府亦要在一晚之内修改有关条文, 令环境规划大纲图的附件附有法律权力.

当合和中心的案例成功后, 各大发展商开始部署挑战政府的行动. 首先, 他们用银弹战术把一些高级官员或退休高官从政府邀至其下团队, 特别是地政总署、规划署、屋宇署、运输署和律政署, 甚至警务署的官员. 这样他们便可掌握政府内部的行政模式和内部运作. 除政府官员外, 香港出了数位奇材,他们是建筑师、亦是认可人仕(AP- 即可签则的人仕) 亦同时是律师或大状. 在香港同时拥有3 个专业资格的人仕应不出5 个, 而他们亦在中大和港大教授建筑法例, 这些通材现在 大都在各大发展商担任要职或成立私人公司为各大财团提供服务. 所以, 发展商便掌握冲击政府条例上的条件, 另一经典例子是太古广场.

大家都知道太古广场是依山而建, 而当时的建筑法例是地库的面积不用计算建筑面积, 所以当时发展商便利用这漏洞, 把万豪酒店入口的这一层当作为首层而整个太古广场当成地库, 因此, 整个太古广场的面积都当成豁免面积, 所以Island Shangrila 和Conrad Hotel 会如此高, 整个建筑群会如此巨大. 香港的楼宇为何何以这样高, 很多时都在豁免面积的计算方式. 很多人都以为, 发展商和政府官商勾结, 我不敢说没有, 不过以我所见, 发展商和政府各部门之间的角力都已非常精彩, 更何况嘉亨湾事件之后, 建筑面积的定义和计算方式在细部上已起了很大的变化. 建筑面积已成为非常敏感的话题, 每次入则都必须过五关斩六将.

现在大家知道为何香港的楼宇为何何以这样高, 但为何可以这样高密度, 其实很简单因为只要楼与楼之间是没有窗的话, 楼与楼之间的距离可以小至2.3 米. 所以, 现在的一梯八伙楼已放弃井型则和钻石型则, 改为八字型则, 这样可以令单位的窗全都向外, 而楼与楼之间是没有窗, 因此, 发展商建屏风楼其实是完全合法.

香港发水楼的由来(2)

By , March 27, 2017 12:32 am

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当第一篇关于发水楼的blog 出台后 , 我收到很多回应, 家慈和一众长辈都很担心我会因这些文章而开罪一众大财团, 而影响我的前途. 首先, 我在这处讲的都是大学一年级读建筑法例所学的, 连一年级新生都知道的东西, 根本不是行内的秘密 , 而且一众发展商根本不会做犯法的事情.

各位请小心看清楚这些条例, 第 123F 章第 24 条 :

楼层高度

“任何建筑物内每个用作或拟用作办公室或居住用途的房间,由楼面量度至天花板的高度须不少于2.5 米 .”

所以未做地台的楼板都可算是楼面, 未做油漆的天花都是可算是天花. 因此 , 发展商建 2.3 米楼底的房间是合法的 .

之前我所讲的, 100% 覆盖率、环保露台等都是条例容许的 , 所以发展商是合法卖楼.

今次讲的是香港人很紧张的东西- 实用率 , 实用率是什么 ?

实用率= 实用面积 / 建筑面积

但何谓实用面积? 何谓建筑面积 ?

实用面积是单位内的地板面积, 连同窗台和露台面积 , 当然包括墙的面积.

建筑面积是简单来说是所有大厦内所有室内空间的面积, 但减去部份括豁免面积. 豁免面积是停车场、消防梯、机电设备、 20 平方尺的环保露台、 1 米深的窗台等都是豁免面积 .

当看至这处, 你便会发现香港的住宅大都有20 平方尺的环保露台和 1 米深的窗台 , 因为这些面积是实用面积但不是建筑面积, 这样分子加大而分母减少, 实用率便自然提高 . 从此可见 , 实用率是没有意义的东西 , 更何况实用面积的定义由谁定? 现在是没有一个标淮.

最重要是大家买楼不是根据建筑面积来计算尺价, 而是建造面积或他们定义的销售面积.

建筑面积(Gross floor area -GFA) 是法律名字, 有法律意义, 但建造面积是没有的.

大家买楼是根据Construction floor area(CFA) 我翻译作建造面积但同时亦可译作建筑面积 , 所以售楼书上的计算实用率是用建筑面积 (GFA) 来计算; 但你们买楼的尺价是建造面积 (CFA) . 大家为何会觉得70% 实用率的房子都很像只得 65% 实用空间 , 就是这原因.

停车场、消防梯、机电设备、环保露台、窗台等面积, 发展商都有用钱去建造 , 所以尽管这些面积不用计算在建筑面积(GFA) 但其实是建造面积(CFA) 的一部份, 大家都要付钱买这些面积.

发展商在售楼书没有欺骗大家, 只是大家买楼时只看中文板的售楼书 , 没有看英文板 , 或者大家买楼时根本没有看售楼书.

老师傅告诉我, 以往香港根本不注重实用率 , 实用率是一个参考数字, 但自 80 年代香港人通宵排队买楼后 , 实用率才变得重要 , 发水楼的出现不是全是由发展商造成, 而是由抄家造成.因为香港人不管质素,什么楼都买,什么楼都抄,所致今日的现象.

我恳请大家做一个精明的业主, 忘记实用率是没有意义的数字

发展商其实最注重两个数字: 总销售面积 (Total sellable area) 和单位价格(Unit price).

总销售面积x 单位价格 = 总收入 (Total income)

实用率是用来评核建筑师会否浪费太多面积在非销售面积之上, 所以不是用来代表你的单位是否抵买.

发展商卖楼可能用建筑面积(GFA) 或也可能用建造面积 (CFA) 来计算楼价, 但情况可以如下 :

一个单位建筑面积1000 平方尺 , 实用面积 700 平方尺 , 实用率 70%

建筑面积1000 平方尺 x 尺价HK$ 5000 = 楼价 HK$ 5,000,000 实用率 70%)

建造面积1100 平方尺 x 尺价HK$ 4500 = 楼价 HK$ 4,950,000 实用率 64%)

1+1 = 2

4-2 = 2

1+2-1 = 2

数是人计出来, 所以大家不要再误以为高实用率的单位就等如好单位 , 发展商没有欺骗大家 , 只是销售策略而已,  究竟是用低尺价还是高实用率来吸引买家 .

大家可能会问我香港为何会有这么多屏风楼? 是否有官商勾结 ? 利益输送等问题 ? 要讲这问题要由合和中心讲起 .

香港每块土地都有3 个方面去监管 :

1)    环境规划大纲图(Outline zoning plan)

2)    地契(Land Lease)

3) 香港法例123 条-    建筑物条例 (Building regulation)

每块土地的总建筑面积都有所限制, 总建筑面积 = 地积比 (Plot ratio) x 地盘面积 (Site area).

根据环境规划大纲图, 合和中心这块土地只能用作住宅用地, 但为何可以建写字楼?

如这土地是住宅用地的话, 地积比只有 7 倍 , 但若是写字楼的话, 地积比可有 11 倍 . 即是话如这土地是写字楼的话, 发展商可立即多40% 建筑面积作出售之用 .

当年发展商和城规会对薄公堂, 发展商说环境规划大纲图是有法律效力 , 但在大纲图中只标明这土地是R(a) 类别, 而没有作详细说明R(a) 是什么意思.

详细说明在环境规划大纲图的附件中, 在附件中说明 R(a) 的意思是Residential A type( 住宅 A 类 ), 在附件中详细列明住宅 A 类的土地不能作写字楼用途 , 而地积比只有7 倍 .

不过, 当时的法律没有给予环境规划大纲图的附件有任何权力 , 所以根据环境规划大纲图, 这土地可作任何用途, 而R(a) 是没有意思.

因此, 合和中心便合法地兴建 , 而成为当时全港最高的大厦, 成为第一代的屏风楼. 政府亦要在一晚之内修改有关条文 , 令环境规划大纲图的附件附有法律权力.

其实, 政府和发展商之间的角力是相当微妙 , 明天再讲屏风楼的由来 , 待续.

香港发水楼的由来(1)

By , March 26, 2017 12:32 am

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太古城

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城市花园

写了近50 篇 blog 都好像未讲过香港的建筑 , 其实是刻意不讲 . 因为不知道怎样讲 , 如果直接讲行内的事情可能开罪很多行家 , 也可能打破人家的饭碗 , 更无谓打破自己的饭碗 . 所以 , 香港的事情一直避而不谈 , 直至家慈希望我讲一下屏风楼 , 另外 , 公众开始讨论关于露台、窗台的建筑面积计算方式的同时 , 我便开始构思如何避重就轻向大家解释一下发水楼的由来 , 终于 , 在第五十篇 blog 开始讲我们的家 .

在讲之前, 先小人 , 后君子 , 香港的楼是否发水楼 ? 我答你肯定是 , 不单只是发水 , 简直”屈机” . 如何发水 ? 我会避重就轻地答大家 . 最重一点 , 我从来没有在香港建住宅 , 所以我只在其他情况屈大家机 , 请不要太恨我 . 老实向大家说 , 我是真小人 , 不是伪君子 , 在香港工作多年虽然没有建住宅但同样都是建发水楼 , 我胆敢自居我是屈机界的箇中高手 , 因为我在香港时的直属上司是屈机界的奇楚 , 每个 project 在我们手上都能屈出个未来 , 屈到灯爆 . 不过我主要在北京和上海建房子 , 所以在骂我之前 , 请大家口下留情 , 我只曾屈大家小小机 .

如要了解发水楼, 首先要知道香港每一块土地的可建筑面积、高度、覆盖率、土地用途等都有严格的限制 , 所以发展商都这限制下争取最大的利益 . 大家有否发觉香港为何有这么多 Mix use 住宅 , 即低层是商场或停车场 , 高层是住宅 . 为什么这样 ?

其实和建筑法例很有关系, 根据基本法第 123 条的附件 . 若建筑物的首 15 米高度内是非住宅用途的话 , 便可以有 100% 覆盖率 (Site coverage). 假设地盘是 100 平方米的话 , 低于 15 米高的商场 , 便可以有 100% 覆盖 100 平方米的地盘 . 所以 , 发展商都会用尽土地的首 15 米高的空间作商场或停车场 , 借此提高实用空间 , 香港的街道会如此密不通风 , 就是这原因 .

另外, 大家会否发现家中都会有天井 , 因为根据建筑法例厨房的窗需向外街 , 厕所的窗不用向外街 , 可向天井但要与对面墙有 2.3 米的距离 , 因此早期的住宅如美孚新村、太古城等都是井形则 , 行内称十字则或井形则 . 好处令房和厅都四四方方 , 但坏处是厅望厅 , 所以有钻石厅则出现如丽港城、海怡半岛般 .

第一招: 楼底很低

大家会否发现香港住宅的楼底很低? 其实根据建筑法例第 123F 章第 24 条 , 由楼面量度至天花板的高度须不少于 2.5 米 , 但为何香港那么多的住宅楼底都不够 2.5 米 ? 因为当只做好楼板后 , 则师便邀请屋宇署来验楼 , 由于还未做地台、地板 , 天花还未做批荡、油漆时 , 楼底便有 2.5 米 , 但做完后楼底便没有 2.5 米高 , 可能只得 2.3 米高 .

可能是世上唯一中西合璧的古建筑- 立法会大楼

By , March 25, 2017 12:21 am

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立法会大选举结果, 有人欢喜有人愁, 有人得到选民的认同成为政坛新贵, 有人被选民遗弃而被踢出局外, 总之今次选举曲中人散亦会如奥运一样,战火在4年后再度重燃.

 

究竟立法会议席值何价? 我就不得而知, 不过单论立法会大楼的建筑而言就价值不菲, 我相信立法会大楼是世界上少有中西合璧的建筑. 至少我相信在香港可以算是唯一的中西合璧的建筑.大家马上会问, 立法会大楼无论左看右看都是英式建筑, 何来中西合璧!

 

立法会大楼在1898年由英国建筑师Sir Aston Webb及Ingress Bell所设计, Sir Aston Webb亦是设计伯金汉宫东立面、 伦敦Victoria & Albert 博物馆和St.Paul’s convent school 内的教堂的建筑师.

 

大楼采用新古典主义的建筑风格,仿效古罗马的中轴式建筑设计,四周筑有约17米高的爱奥尼亚式圆柱,中央为圆顶建筑,两边左右对称.整个立面是根据黄金比例来设计, 黄金比例是什么? 我明天会借用巴特隆神殿作例子来解释。

 

建筑在外形上好像没有揉合中国建筑特色,但其实大楼的四坡屋顶以双层中国瓦片铺砌,并采用精心雕琢的中式柚木托架承托屋檐。这正是英国Art & Craft movement 的精髓, 建筑物需反映当地材料的色彩和质感. 为配合香港的亚热带季风气候环境,大楼地下筑有拱廊,一楼则筑有露台,既可防止阳光直接照射大楼内部,同时有利通风,帮助散热。

 

由于当时还未开始普及使用混凝土和钢材, 所以整个大楼全用花岗岩石而建, 正因为石材的横跨度不大所以横向空间便使用拱门来承托. 选用石材的确可以反映当地的色材,不过就相当之大的难度. 因为要找寻合附硬度的花岗岩石绝非易事, 所以立法会大楼在1900年开始动工, 但要到1912年才完成当中8年的时间是用在寻找合适的石材和石匠,特别是石柱的石材和基石(即拱门中的石材).

 

其实, 立法会大楼在1978年曾因中环地铁站的扩建(即现在庶打花园和香港会出口) 而受到不少的破坏. 因为如要建造地底空间时, 便需要挖走泥土和抽走地下水, 然后建造护土墙(Diaphragm wall). 这样便导致四周的泥土水份减少, 这令立法会大楼的石柱受力不均而整个大楼出现600条裂痕. 最后需要动用数百万完维修, 幸好当时MTR的大股东是政府本身所以才没有导致诉讼.

 

尽管立法会大楼能逃过这一劫, 但酸雨和风沙令大楼每天都需要近4万元来维修. 同样的情况一样发生在旧香港会, 旧香港会同样是这种花岗岩式结构但亦由于维修费惊人而且空间有限, 所以业主便把整个大楼拆卸而建造现在的香港会大楼. 其实当时曾有人提出保留旧香港会而只在旁的土地建一个更高的大楼, 但这建议对发展商在建筑面积计算上没有优惠, 而且他们必须承担每年庞大的维修费, 所以旧香港会便被人送到填土区.

 

大家可能会想起原在中环,现在赤柱的美利楼. 它同样原是花岗岩式结构但迁至赤柱后, 政府为了减少维修费上的开支, 美利楼的内部结构大部份已改为混凝土结构, 石柱其实主要只用作装饰之用. 由此可见,立法会大楼是如此珍贵, 因为现在尽管有钱都未必能重建同样的大楼, 因为现在已接近根本不可能找到如此优质的花岗岩.立法会大楼前身是高等法院, 该处审理过不少大案如跛豪、林过云和纸盒藏尸案等, 所以立法会大楼的正面有一尊高2.7米,代表公义的泰美斯女神(Themis)雕像,女神右手持着代表公正的天秤,左手持着象征权力的剑。女神蒙上双眼,表示法律精神不偏不倚,公正严明。

 

最后有一点不得不提的, 大家都熟悉的谢伟俊先生, 累战累败, 累败累战后, 最后以324票在旅游界胜出, 而陈建波先生亦以60票在保险界胜出, 不过昨日的直选议席最少都要以19,914票才能入局. 两者相比之下是如何大的对比, 不过两种议员拥有的权力都是一样, 能进入如此珍贵的大厦代表市民开会,是荣幸还是什么呢?我就不得而知.

全世界最贵的7十一 – 迪欣湖

By , March 24, 2017 12:18 am

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这星期一直讲67暴动,鸦片战争等令人沉痛的历史,今日讲一好笑的事,不过不知是好笑还是苦笑,就让大家参详一下。

香港人出名豪气,连建一间7十一都要贵过人。大家都知道迪欣湖有数间小建筑,在迪欣湖入口有一个洗手间和7十一的单层小建筑。单看外形都不知是为何如此昂贵?好像很简单的外国小屋设计而已?

无错外形很简单,理论上建筑成本理应不会特别昂贵,但发生了一件令人发笑的故事,详情如下:

迪欣湖的7十一原先是用木结构的,原意是完全仿照外国小屋而做,这样的设计在加拿大是非常普遍,分分钟部份网友都是住在这类型的木做小屋。但当负责这设计的建筑师完成了设计后,便到消防署入则申请开工纸。但消防署否决申请,工程不得展开。在香港入则虽要多个部门批准才可以拿到开工纸,但消防署是第一关亦是最难过的一关,如果消防署不批准的话,连其他部门都会马上否决。

消防署否决的理由是这建筑的结构部件是用木的,未能达到4小时耐火度的要求,所以否决。因为尽管优质的木材都只是能够做到2小时耐火度的要求,于是负责的建筑师不知如何是好。之后,迪士尼便与承建商讨论这问题,并建议承建商提出另类方案解决有关问题。

最后,承建商便建议用混凝土作为结构,外墙便用木纹的混凝土砖并加上油漆,所以外表感觉便有如木做的小屋一样,于是承建商便提供有关图纸,让建筑师重新入则,如果结构是混凝土自然能够达到耐火度的要求,消防署当然批准有关申请。

问题虽然解决,但是有一个重要的问题未解决 – 钱。

钱的问题不是建筑材料和技术问题,因为只是单层简单的混凝土建筑又怎会有特别的成本呢?问题是承建商额外的设计和顾问费用,当时正值非典期间,八万五爆破,承建商的利润大幅减低,难得有这样的机会,他们自然开天杀价。而迪士尼亦为了赶及2005年开幕,不得肉随刀板上,双手欣然奉上数百万元的额外设计费。负责的建筑师当然大祸临头,下场如何我就不得而知,但是承建商内部的建筑师就开香槟庆祝,立下大功的其中一人就是我的以前顶头上师,所以资料来源可信性很高。

其实有木纹的混凝土砖或再做石已出现超过10年以上,涂上木纹图案的铝板亦一样出现了10年以上,而且国产的木纹图案铝板质素相当高而且便宜,选择非常之多。另外,可以做出木纹的批荡一样在市面有售多年,不过质素很视乎工人的施工质素。

我相信我专之骄子的开始(3)都曾经讲过香港的建筑系的学生对建筑材料的知识并不十分充足,大学亦不十分重视,今次相信是一个活生生的例子。

大家不要忘记迪欣湖的50%以上的股权是属于港府,即是我们都有份付钱建造这华丽的洗手间和7十一,所以到这里不买支水都要到这里洗个面,我们有份付钱破这世界纪录。

明天讲电影中的建筑。

见证香港一代历史的学校- 培侨中学(67暴动)

By , March 23, 2017 12:16 am

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要讲香港的具有重要历史背景的学校,大家可能会首选皇仁书院、英皇书院、香港大学等老牌学校.

但相信大家可能会忘记了一所见证香港一代历史的学校-培侨中学. 如果大家熟悉香港的政界的话,都会知道这所在北角的培侨中学是香港著名的左派中学, 香港不少亲中人仕都出身或曾任教培侨中学, 当中包括:

前培侨中学的校长和教员- 曾钰成(现任立法会主席)
前培侨中学的教员和毕业生- 程介南(前立法会议员)
培侨中学的毕业生- 马力(已故立法会议员)
培侨中学的毕业生- 吴康民(前港区全国人大代表)
培侨中学的毕业生- 费婓(港区全国人大代表)
培侨中学的毕业生- 周海婴(鲁迅儿子)

由于培侨中学一向推行爱国教育, 每天都会升国旗唱国歌, 所以一向以来都是前港英政府的监察的对象, 特别是在1967年暴动期间, 更是前港英政府攻击目标之一.

1966年在香港发生的暴动是由天星小轮加价5仙而触发, 但主要的原因是1966年的经济不景, 社会贪污严重. 一般市民对警察反感,觉得警察不但贪污严重,而且执法不公,滥用权力;普遍持不合作及不信任的态度,亦令事件恶化. 当中最有名的四大探长都与毒贩或黑社会勾结而致富, 当年最有名的毒贩是跛豪- 吴锡豪.

再加上当时的留港的英国人都被视为贵族, 享有各种特权, 这亦直接引起当时香港社会内的不安情绪.所以当1965年10月天星小轮申请加价时, 当时的市政局民选议员杜叶锡恩在1个月之内收集到2万人签名反对政府批准加价, 但当时的政府没有理会,并在1966年4月1日政府带头增加所得税及薪俸税、汽车牌照费、邮费、廉租屋屋租、停车场收费等等, 因此进一步引爆社会积累已久的反英情绪.

就在1966年4月的首数天, 香港部份市民举行集会, 有些暴徒借机四周掷石及放火, 冲击油麻地警署及旺角警署, 最后当时分香港总督戴麟趾要求英军派出装甲车镇压骚乱,事件虽然平息但已充份反应市民对港英政府的不满.
之后, 1967年5月新蒲岗塑胶花厂发生劳资纠纷, 工潮一发不可收拾, 部分工人阻止工厂出货,场面紧张. 防暴警察再度出场但今次工潮骚乱并没有因此而被镇压. 工人、工联会代表与其他支持者上街集会示威。示威者仿照中国大陆文革的做法,手持《毛主席语录》,高喊中国共产党口号, 一次过将反英的情绪尽情地爆发。尽管警方施放催泪弹及木弹驱散示威者, 但反对的暴潮变得更为激烈.

1967年5月16日, 香港的亲中左派宣布成立港九各界同胞反对港英迫害斗争委员会,简称斗委会, 由工联会理事长杨光出任主任。斗委会随即以「反英抗暴」为口号,联合各亲共团体数百人,手持《毛主席语录》前往港督府(礼宾府)示威游行,并在港督府门外张贴大字报。港督府一度成为集体抗议示威的主要目标。港府重申要维持法律秩序,限制到港督府请愿人数,抗议行动于是转到花园道和皇后像广场一带。
港九各地陆续有集会和示威,参加者除工人外,亦有学生及其他群众,之后在左派的煽动下巴士、电车、煤气公司、天星小轮等亦开始出现定时罢工. 跟着,左派学校罢课一天,左派发动联合大罢市,副食品价格一度上涨.

1967年7月开始, 左派的暴力行动进一步升级并变得有组织性,开始以罐头罐制造土制炸弹及珠江汽水的汽水瓶来制造燃烧弹袭击警署,并以镪水(盐酸和硝酸的混合物)从高处袭击经过的警车及公共交通,左派学校的实验室成为了炸弹的制作工场。
7月12日,港英政府同时于港九两地同时实施宵禁并对左派作出还击,首次出动英军搜查左派工会。政府出动访港英军航空母舰上的直升机从天台降落,上下夹攻左派在北角的据点、位于英皇道与糖水道交界、大型国货公司华丰国货所在的侨冠大厦。警方在大厦内除搜出各式炸弹武器外,还发现有设备完善、包括有手术室的战地医院.
之后陆续派军警搜查各左派据点,使用紧急法例的权力,拘捕及关押部份左派份子头目,将他们拘押在摩星岭白屋的政治部囚室,部分人之后被逮解出境, 当中包括当时培侨中学的校长杜伯奎先生。
续上会.
1967年7月,67暴动变得更为严重, 约百名大陆民兵在沙头角与香港的警察枪战,五名香港警察殉职。香港出现传言,指北京打算收回香港, 人心惶惶, 大量市民卖屋卖地逃离香港.
1967年8月港府为进一步控制左派, 根据紧急法令,警方开始封闭多间左派学校及发出煽动言论的左派报社,包括《香港夜报》、《新午报》、《田丰日报》,当中以培侨中学为首要攻击的目标之一。
跟着, 左派则以升级炸弹行动还击,在港九各处闹市放置真假炸弹。炸弹上多数以大字写有「同胞勿近」,电车、巴士、街道上都有发现。炸弹袭击除了扰乱市民生活外,市民人心遑遑,更造成无辜死伤,而负责拆除炸弹的警方及英军拆弹专家亦有被炸死或炸伤。
香港市民对暴力行为普遍出现反感。很多不受左派控制的传媒都反对暴动论,支持政府及警察维持秩序和治安。当中商业电台节目主持人林彬多次在节目内对斗委会的目标和行为加以讽刺及贬斥;并以《欲罢不能》为节目名称,暗讽左派的罢工号召未能成功瘫痪香港。
1967年8月24日,林彬于上班途中被人伏击。伪装成修路工人的凶徒将林驾驶的汽车截停后,放火将林及其堂弟烧至重伤,二人其后死于医院。 《明报》社长查良镛(著名作者金庸)亦因为在报章内明确反对文革及暴动,收到死亡恐吓而一度离港暂避。
最后要到1967年12月中,周恩来向香港的左派下达直接命令停止炸弹风潮,六七暴动亦告终结,香港市民亦因周恩来传达毛泽东对香港「不动武」的指示后, 市民的信心重新开始回复。
这一件事件令港英政府对香港市民加以控制, 首先禁止市民拥有爆炸性的物品, 因此所有的烟火爆竹都需要申请才可以合法拥有.


至于左派的机构, 更作了不同程度的阻拦, 据我所知, 培侨中学的毕业生是不能投考政府的重要职位, 特别是警队. 左派学校在67年暴动后多年才得到公平的对待和支助. 现在的民政事务局局- 曾德成虽然当时不是就读左派学校,但就曾因67年参与派传单的活动而被囚, 因此他从不可以入读本地的大学.
97前的左派政治组织都一直参选立法会(当时的立法局)都不能成功, 所以97之后的临时立法会都是中方为左派政治组织而设计的组织. 而当年67暴动的工联会理事长杨光在2001年接受董特首颁授大紫荆勋章,引起全香港哗然,认为有人意图粉饰67年暴动的历史.


另一方面,由于67暴动期间,不少公共巴士路线被逼暂停服务(部份更没有重投服务),引致不少九座位载客白牌车应运而生,获准到市区载客,最终令到殖民地政府认为白牌车可以辅助公共交通不足,促成1969年将白牌车合法化,成为今日的公共小巴,座位限制由9座位提升至14座位(1988年增至十六座位),对香港公共交通的发展有深远影响。


所以, 67暴动不单影响左派的命运,更直接影响香港所有人的现状. 但有一个人因为67暴动而致富, 就是全球最富有的中国人- 李嘉诚, 他当年原本是从事轻工业的他, 就深知道北京不会用武力重夺香港, 所以他卖掉当时的工厂并大量投资买地, 成为他现今地产皇国的开始.


有一点不得不提, 当文化大革命对资本家作出不同程度的迫害和批斗, 导致大量资本家逃至香港, 现在的先施、永安百货和全港最大的AIA保险公司都是因为文化大革命的关系而逃离香港, 这些有技术、有经验的资本家逃至香港后作了大量投资, 并营造80年代香港的轻工业盛势的开始.


所以我认识的一些国内人认为香港的成功是发国难财并觉得现在的香港人是只顾从祖国拿好处而什少付出的贪得无压之徒, 虽然他们知道每当国难时香港人都有作出捐献但他们认为香港在有好处时说自己是中国人, 但在一般情况下只说自己是香港人. 他们的见解可能比较偏激,不过大家又同意与否吗?

香港建筑师的悲剧-国金一、二期

By , March 22, 2017 12:15 am

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当大家知道我今天会讲国金一、二期时, 大家心中都是想起近日炙手可热的电影-Batman Dark Night. Batman 如何从国金一期跳下,并闪电地把那个商人带上飞机.

但在观看电影的同时, 又有多少人知道国金一、二期的血泪史.

 

众所周知, 国金一、二期联同四季酒店、香港机铁站和商场是机场核心工程的一部份, 亦是中环弯仔填海工程的第一期. 整个项目包括国金一、二期、机铁站、酒店和商场是由香港两间大发展商联同地铁公司共同开发, 并交由一所香港大建筑师楼负责设计和管理.  国金一期和机铁站是这项目的前期工程, 而国金一、二期原是圆形的摩天大厦, 当国金一期已完成首三至四层时, 其中一个发展商突然要求更改设计并要求把国金一、二期交由美国著名的建筑师Cesar Pelli 设计.

 

这情况是闻所未闻, 因为大厦已开始施工即是施工图、招标、入则的工序亦已完成.  如重新设计是非常大的一件事情, 因为很多工序要重做. 更改设计在早期设计的阶段是正常的事情, 在招标和入则后还更改设计亦不奇怪, 但只是局部修改, 不是重做. 但在施工当中, 突然要求更换建筑师并重新设计, 简直是奇闻. 因为, 发展商需要把工程推迟至少10-12 月, 并要赔偿给承建商有关修改工程的费用和推迟进度的额外费用.

 

一众的Project Manager 为了减少工程上的损失, 他们想了一个破天荒的做法, 肯定全世界没有尝试过. 第一, 工程继续进行但只做电梯糟和消防梯的核心筒部份. 第二, 柱位置不改, 反正都只有八支大柱作支撑整个大厦. 因为, 这样八支大柱的结构使室内的窗口面积尽量增大, 现在施工中的ICC 大楼也是同样这种结构. 第三, Cesar Pelli 只可局部修改大厦的外形, 而不用更改总建筑面积, 亦令他设计时间可以缩短 . 等Cesar Pelli 完成设计后才补回地板的部份, 当我告诉英国的同事时,关于这种边划图、边建楼的做法, 简直令他们咋舌, 相信只有香港才可以进行.

 

其实, 大家都知道Cesar Pelli 完全更改了原先大厦设计的外形, 由圆形的大厦改为正方形, 但又巧妙地连接已建好的首三至四层, 所以大家会发现国金一期的低层( 即连接商场的部份) 是圆形的空间, 而大厦本身是正方形的奇怪现象. 之后的国金二期, 就相对简单因为只是打了桩, 所以Cesar Pelli 只要跟从原先定下的柱位, 便可重新设计.

 

原先, 负责这项目的建筑师继续为四季酒店、香港机铁站和商场作设计, 亦成为国金一、二期的Project architect. 其实, 行家之间互相抢单是正常的事, 但在已开始施工的地盘更换则师并更改设计真是十分罕见. 如大家有看我第一篇blog 的话, 便会知道, 无论多好的同学, 无论多好的朋友; 要反面时便反面, 你中了标不等如会用你的设计, 一众行家都小心行事, 避免食 .

国金一、二期换则师的原因, 在行内有很多传闻, 有人说是其中一个富豪的风水师说圆形大厦不好, 有人说圆形大厦的实用率不高, 所以换则师. 无论如何, 相信这永远是一个谜.

可否要蓝天又要钱-再生能源(2)

By , March 21, 2017 12:29 am

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港府可用一亿元搅演唱会(维港巨星汇), 不如试用这个数目来搅太阳能情况会
如何, 大家一起计算一下:

根据其中一些厂商提供的资料, 一块太阳能发电板能够提供最高325W电量, 亦即足
够为一所3房单幢屋提供20%的电力.

若以这基准作为假设的话,5块太阳能发电板能提供足够电力给一个香港典型家庭.

太阳能发电板约2万港元(连工包料, 虽然型号和厂商价格有异, 但可作初步估算)

1亿元可买5000块太阳能发电板

5000块太阳能发电板可为1000个香港家庭提供电力.

假设一个家庭的每年电费2000港元, 所以一年1000个香港家庭的电费为200万港元.

所以用太阳能发电要收回成本, 最小50年. 虽然这个计算很粗糙但最小可以反应两
件事. 第一, 用太阳能发电难以短时间收回成本; 第二,要两电以太阳能发电可说是
没可能, 两电是私人公司为何要做蚀本生意或低回报的生意. 蓝天的责任为何要落
在两电的股东身上!

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其實, 港府是大有發展太陽能的空間, 政府有那麼多的建築物如大球場、紅館、伊館, 那麼大的屋頂可放置很多太陽能板, 再者這些建築物空置的時間不少. 另外,建築物屋頂加設太陽能發電板, 除可發電外還可減低建築物受熱情況, 雖然不太大, 但肯定可以減少對泠氣的需求, 太陽能雖然成本效益低,但藍天不會自動來.

以我的家為例, 每年用電大約3600度,假設一個家庭的每年用電情況和我相若, 如果港府每年投資一億的話, 總投資十億, 十年後可以如此:

靠太陽能供電的家庭纍積數目

節省能源(度)

1

1000

3,600,000.00

2

2000

7,200,000.00

3

3000

10,800,000.00

4

4000

14,400,000.00

5

5000

18,000,000.00

6

6000

21,600,000.00

7

7000

25,200,000.00

8

8000

28,800,000.00

9

9000

32,400,000.00

10

10000

36,000,000.00

合計

55000

198,000,000.00

與其攪維港巨星匯, 不如試攪太陽能, 靠太陽能發電,十年後藍天未必天天見, 但相信能避免把灰天變黑天.

至於兩電, 根本不用擔心,1萬家庭佔其客戶數目很少, 再者, 賣電需然減少, 但由於減產,成本也同步降低, 兩電實際純利不會大幅減少.

可否要蓝天又要钱-再生能源(1)

By , March 20, 2017 12:29 am

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上水屠房

讲了一大篇关于足球的blog, 是时候转话题, 不如今次讲蓝天行动, 在香港很多环保团体都推行两电减排 , 用天然气发电 , 停车熄匙等活动. 不过, 我们可否有另一方法去为蓝天打气? 其实 , 香港已推广再生能源多时 , 但效果好像不太明显. 香港其实有大厦使用太阳能发电, 已我所知, 在铜锣湾的St.Paul convent school 和上水屠房都有安装太阳能发电板 , 单是上水屠房已安装 450 块太阳能发电板和太阳能热水器 , 但奈何太阳能不是可靠的能源, 所以他们亦同时100% back up 足够的电能, 以免屠房在下雨时不能正常运作. 而St.Paul convent school 亦有同样的情况 , 所有从太阳能所产生的电能只用在其中一个入口的灯光和水池上. 万一下雨时便用回普通电能.

现在St.Paul convent school 和上水屠房的系统都是从太阳能发电板收集电能并储藏在电池中然后使用 , 万一电池用完便用回普通电能, 相反, 电池充满电力 , 便停止充电. 这便出现两个问题, 第一: 当电池充满电力时 , 太阳能发电板所收集的额外电能便会浪费 , 第二: 当电池用完时, 用电的电器便会停止1-2 秒才能转回普通电能 , 这便很不方便 , 亦减少电器的寿命. 这样便好像不太有效使用太阳能 , 可否有更加好的方法 ?

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其实很简单, 在日本和英国都容许国民把太阳能发电板所收集的电能放会电网, 亦即是你可买电, 亦可卖电给电力公司 . 假设你每月从太阳能发电板所收集的电能是200 度电, 而每月用电是3000 度电, 今个月的电费是2800 度电, 而你全屋的电都是用普通电能可靠而稳定, 亦不会浪费额外收集的电能.这样的安排很简单, 亦是双赢. 电力公司可用低成本买电来卖 , 而居民可减省电费, 大家可有蓝天. 在图中日本的屋主, 由于他只是一个人居住, 所以, 家中在白天只有雪柜用电 , 他在夏天时不单免费用电 , 电力公司反过来要付钱给他.

在香港推行开放电网的最大阻力来自电力公司, 因为万一开放电网便等如开放专营权, 他们的收入难以保证, 亦难以向股东交代.

心齋橋特別的一面(PA PA 和 MA MA篇)

By , March 19, 2017 1:27 am

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大阪的心齋橋相信是港人常到的地方, 但相信未必每一個人都看過心齋橋這樣的一面. 記起去年底當參觀完競輪單車比賽之後, 太太便要求到心齋橋處shopping. 其實這是非常平常的事情, 但吃完飯後, 太太便突然想在日本理髮. 而我亦唯有到SEGA中心打機, 但由於在英國沒有遊戲機中心所以疏於練習, 在2 round之便被大阪的電車男打敗, 之後再挑戰都是慘敗而回. 這樣我便被迫在很短的時間之便完成的機鋪之旅, 唯有在街上亂逛一番.

突然2-3台的法拉利和林寶堅利駛入心齋橋附近的後街, 我於是便本著百無聊賴的心態跟隨名車的路線. 原來發現心齋橋的後街不只有2-3台名車停放著, 其實是有接近10多台的跑車停在這裡.

看到車主的身份, 原來是男公關或看似經營色情場所的有背景人仕, 由於停車的地方都有人看管而嚴禁拍照所以不能為大家送上照片. 當時我一直在想為何一個20來歲的年青人會有如此明貴的跑車? 如果是社團大佬的話, 就一點下不奇怪, 但只是一個男公關就有如此的財力, 實屬懷疑.

之後, 我經過一些小路才回到心齋橋商業街, 發現原來小路兩旁盡是host club、Karaoke、和一些” 無料案內所”. ” 無料” –  免費; “案內所”- information. 這些” 無料案內所當然是色情資訊站.

我就從來沒有到過日本的host club, 但根據discovery channel的介紹, host club的男、女公關未必和人客有性關系, 他們可能只是和人客聊天、說笑等, 但有些成名的公關亦可能會和人客有更特殊的關系. 據我所知, 很多公關並不只是外表吸引而已, 部份更是畢業於一流大學, 因為來這裡消費的人客都是非富則貴, 如果沒有一定的學識很難和人客溝通. 所以很多公關都是口才了得、能言善辯, 特別是男公關. 這些男公關有時更可能會要求人客送禮物給他, 甚至照顧他的生活, 照顧他生活的女仕便稱為Ma Ma.  因此我相信心齋橋一帶的名車很可能是MaMa送給男公關的.

離開小街以後, 我便坐在街旁的欄杆等待我的太太(因為她當時沒有手電, 只能約好在指定時間重遇), 除了看見不少男、女公關上班之外, 便看到不少令人咋舌的事情.

我看見不少15-18歲的少女在等候情郎, 但她們的情郎至少45歲, 足可以成為她們的父親. 這些少女全是濃裝艷抹, 一身名牌, 他和這些情郎都是步向時鐘酒店的方向, 發生什麼事情當然是可想而知. 大家可能會問我為何知道這些少女和中年漢的關系? 又或者如何分辨出這些人是公關? 坦白說, 我有偷聽他們的說話, 其實不用偷聽, 只要用心聽便聽到.

這些少女稱呼這些中年漢為 “PA, PA”, PA PA的意思是父親, MA MA的意思為母親. 但都只是小孩子, 大約幼稚園的學生才會用 PA PA和 MA MA稱呼自己的父母.

到了小學便會改稱父親-お父さん、母親-お母さん. 只有是這些被照顧的人在長大後,才會稱照顧他們的人為PA PA 和MA MA, 這些少女便是進行舉世聞名的”援助交際”.

記起當時在日本, 已故日本AV女星飯島愛突然暴斃.根據她的自傳, 她都是出身”援交”, 之後便開始賣淫, 進而成為AV女郎, 紅了之後, 便出版寫真集, 賣至海外, 這便是典型援交少女的生路歷程. 其實飯島愛並不是如想象中的無腦, 相反她原是高材生只是誤交損友才被男友強迫以賣淫為生, 因此根據我太太的讀後感認為她的文筆不錯.

至於男、女公關, 你一眼便肯定看得出他們, 因為男公關是一個大男孩而會有一個金毛獅皇的頭髮便是這一類人, 女公關就更簡單, 只要你看到一些在平日穿上極名貴的晚裝/和服、set 好頭的話, 便很可能是女公關.      

 在日本, Host club 是一種有系統的工業, 你可以看到host club門外有列出本週公關的排名, 而每個便利店都會有相關的介紹, 情況真是有如足球雜志一樣, 詳細介紹各球隊和球員的本週表現, 真是世界之大無奇不有.

只是在街上亂逛一小時便有此奇遇, 實屬難得, 現在回想當日碰到的不乏俊男美女. 將來他們又會否成為將來的AV男、女優呢?

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