第三跑的另类构想(5月17日信报专栏)

By , May 27, 2017 9:56 pm

香港机场第三跑道的争议一直在于造价、客运量、空域、环保、成本效益等问题,但是大家好像从未讨论过建造方式等问题。普遍的香港市民大都假设机场第三跑道便需要在机场附近作大规模填海,然后再兴建新的客运大楼和跑道。
不过,羽田机场第四条跑道则有部份跑道是没有使用填海方式来增加土地。由于羽田机场第四条跑道离开主机场有一段距离,虽然大部份都是在东京湾内,但由于部份跑道是位于多摩川(Tama river) 的河口,所以如果整条跑道都以填海的方式来兴建的话,便会严重影响多摩川的水流,亦同时影响多摩川的自然排污功能,亦会增加摩川的泛滥的机会。

不填海的可行性

因此,负责这工程的鹿岛企业(Kajima Corporation)和联营财团在设计初期研究了一个不填海而能增加土地的方案—钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method)。

这方法是在海床上加上一个65m x 45m x 35m高的大型钢框然后在钢框上连接一系列的1.8m直径钢柱,这些钢柱便会用来承托钢板,之后便在钢板上加上混凝土板这便形成机场跑道。由于钢架结构不需要填海,所以工期比填海为短,成本亦相应地较低,而且亦避免出现填海土地经常出现的沉降问题。

因为若以羽田这条新跑道为例,填海的时间约3年,但是单是调整海床硬度和在海床打桩这两工序便用了1年半。不过,若使用钢架结构的方法便只需要在钢架坐落海床的位置处打桩,并平整海床,不用调整所有土地的面积。

另外,如果要填上3120m长、500m阔的跑道,便需要用上8100万立方米的沙石。不论购买和运输8000多万立方米的沙石都很费劲,而且填海出来的面积不是马上可以用,需要让泥土自然沉降和平定之后,才可以在新建的土地大规模发展。最重要是可以让多摩川的河水从钢柱之间的空间流过,这便避免了因填海而产生的环保问题。

虽然钢架结构好处多,但是羽田机场第四跑并没有全部使用钢架结构,因为每个钢架的重量达1300吨、35高。在日本能吊起这重量的起重机绝不多,最后承建商一方找来巨型的起重机—「Yoshida No.28」,虽然这起重机可以吊起2400吨的物件,但是其高度达83m,所以便超出1-3号跑道的安全飞行高度范围。因此,「Yoshida No.28」便需要调节其高度至49.4m才能在不影响航机安全的情况下施工。

另外,在日本可以建造一个如此巨型的钢框(65m x 45m x 35m)的工厂其实亦不多,尽管在现场施工的时间只是一年多,但是要在工厂制造154个巨型钢框都需要2年多的时间而现场亦只有一台「Yoshida No.28」,因此若加上工厂预订的时间和「Yoshida No.28」现场施工的时间,实际需要的时间都不比填海为少。

因此羽田机场第四跑便可能出现世界上绝无仅有的填方式,首2020m 的跑道为传统填海,其后的1100m的跑道为传统填海+钢架结构(Pile-founded steel-jacket–platform hybrid method )。这方案不单在不影响多摩川和航班升降的前题下,亦同时可填海和钢框两部份同时24小时施工,否则不能41个月的工期之内完成。

如何合得来呢?

至于两个不同类型结构的接洽问题,承建商先在填海土地的边缘加上双层的防波堤,每层的防波堤长428m并由混凝土柱来组成,并用来抵挡海浪的问题。另外,为了要增加所有钢柱的稳定性便在海床上加上1165支钢柱,每支钢柱都深入海床70m,才可确保钢框在东京湾内稳定地装下来。

当稳定工作完成后,便在两种不同结构的夹缝处安装伸缩缝来抵御震动。当左右两边的结构震动的时候,伸缩缝内的弹簧便会吸引相关的震动以确保封闭结构之间的间隙。不过,由于这个接洽位置比较大,而且是用于在河流出口附近的结构,所以这个伸缩缝不是由风琴式的弹簧为核心,然后用伸缩胶来作封倒之用。

这一次使用的伸缩缝名为Roller shutter expansion joint (铁闸伸缩缝),中央部份不采用弹簧,而内藏了一部份钢板,当结构出现较大的震动时,内藏的钢板便会被伸出,以确保间隙封好并可以承受600mm的震动,在2011年日本311大地震时亦没有被破坏。

若归纳羽田机场的例子,这证实了使用钢结构来代替的填海是一个可行方案,而且机场可以选择单独使用钢结构或混合使用钢结构+传统填海的方法。问题的精结不是设计和安全的问题,而是钢结构生产或起重机吊运的问题。

由于香港机场第三跑还在设计阶段,建筑师与工程师其实研究多一步,从而尝试减少造价和对环境的破坏。

《笔生建筑》中的毕生建筑(信报4月22日专栏)

By , April 22, 2017 9:54 pm


2016年是香港建筑师学会的60周年,作为庆祝活动之一,学会的口述历史小组邀请了29位资深建筑师以口述历史的形式来记录的建筑生涯并辑录成《笔生建筑》一书。

笔者今次有幸参与《笔生建筑》一书的筹组工作并撰写当中五篇文章。经历了数次访问之后,我有一个奇怪地的感觉,当这些前辈谈论他们曾参与的建筑时,不单眉飞色舞,而且还能清楚描述项目中的细节和当中的苦与乐。

例如:梁伯麟先生描述当年在67暴动的阴霾下,政局颇为混乱,港英政府对亲中的机构都颇为忌惮,所以国内的剧团都难以在港找到表演场地,因此亲中的侨光置业便决定把侨辉大厦部份面积改成剧院来让国内剧团能在香港找到合适的表演场地。不过,后来由于剧场使用率低,所以才分拆高低座,并把高座改作戏院,低座则变为戏院与剧院合用的剧场。

虽然事隔47年,梁生还可以清楚记得在恐共的情况下,如何抱着战战兢兢的心情来为亲中机构设计「新光戏院」。

再者,我亦有机会访问何承天先生并谈及他当年如何在置富达至保育与发展并存的双赢局面。当年置地公司购入伯大利这块土地之后,原计划拆卸修院并一并发展附近一带的土地,但是由于土地狭窄而且有很多斜坡,因此发展成本巨大。所以,何生便建议置地公司(与牛奶公司属同一集团的公司)向政府提出原区换地的要求,牛奶公司原意向政府交还薄扶林一带不少零碎的牧地、厂房和伯大尼修院,以换取政府一块完整的土地来统一发展,并成为现在的置富花园。

这项目不单处南区首个大型的屋苑—置富花园,亦开创了半郊区(sub-urban site)的发展模式, 而最重要是能够保留了伯大利这座历史建筑,并曾租给香港大学,现正让香港演艺学院使用。

虽然大部份人仕都认知中银大厦的建筑师是贝聿铭先生,不过这项目的无名英雄是龚书楷先生。他在没有电邮、没有视象会议的情况下,如何克服美国与香港之间的文化差异和两地的法规问题。另外,由于贝聿铭先生在北京的首个项目—香山饭店曾有过不愉快的经历,所以贝生都对中银这项目都有相当的忌惮。不过,由于龚生曾与贝生合作过,所以本着对龚生的信心,贝生才欣然接受这个项目,否则香港便没有中银大厦这种划时代的设计。

另外,有一个故事是不得不提,港督卫奕信曾怀疑中银大厦的风水设计,而邀请贝聿铭饭聚并询问贝生是否按共产党的要求而把大厦设计成刀一样,并斩向港督府。贝生当然没有这个政治目的,刀型的结构只是结构和外型上的考虑。为了释除港督的疑虑,龚生需要替贝聿铭先生把当年的设计文本寄一份给港督,事件才能平息。
《笔生建筑》一书的名词自然具有双重的意义,因为早年的建筑师是只用笔画图则,而不会用电脑,所以用「笔生」。另外,这些前辈大部份已经退休,因此希望包含了「毕生」的意义。就如以上三个例子,如非这些前辈清楚记起当年的细节的话,这些珍贵的香港建筑史就可能会随着他们的离去而长埋黄土。这些香港第一代的「建筑人」毕生都为这一个专业奋斗,早已把建筑物的一切深深地刻入他们的「血肉」之中,所以尽管事隔多年仍能活形活现地展示出当年设计的精要。

《笔生建筑》一书除了是建筑师学会60周年的活动之外,还成为了香港建筑史文献的一部份。因为香港各大专院校虽然都有提供不同的学位或非学位的建筑课程,但是都只会教国际建筑史,而不会教香港建筑史,现实地香港亦甚少有人会整理香港建筑史。

经历了《笔生建筑》这一个项目,希望香港人可以对本地建筑有一个更正面的看法,并希望年轻的建筑师可以继续整理本地的建筑史,让下一代的建筑系学生可以正规地学习香港建筑史。

香港地产界经典事件薄─美孚第八期篇

By , April 11, 2017 1:03 am

不经不觉写了数篇关于香港地产界的经典事件,今日亦来到这系列的最后一篇。

相信不少人都知道,香港美孚新村第八期是美孚优质的楼盘,因为30年前这一带是
面对海港的,尽管现在已大幅填海,海港不见了。但是美孚新村第八期仍是面对一
个相当美丽的花园─岭南之风。小弟的结婚照都有在这处拍摄的,这公园真是相当
美丽的。

但是在香港美孚新村第八期中是有一块汽油站的用地,这块地原是为美孚石油的石
油气库,但是由於太接近民居,所以便有议员要求石油气库迁至另一个地点,亦建
议政府以换地的方式与美孚石油更换这块地皮,并在原置兴建社区设施或公共空间。
在1995年石油气库搬迁后,这地皮一直空置至1999年。原来美孚石油把这地皮卖给
新世界发展,而这土地亦会改变为综合住宅发展用途,即是首3层为停车场,在平台
之上便是20层的住宅。这样便把第八期和第三期向公园完全封闭了。

这样还未算是最可怕的情况,因为发展商认为发展用地太小,所以把地盘南边和西边
的行人路纳入在发展范围之内,另外还向美孚的管理公司─汇秀企业有限公司以一
百五十万元收购了地盘北边的半边行车马路,这样便令现有居民与地盘范围之间只
有700mm的距离,即是大约一个成年人身体的阔度,因此美孚居民称这个为「口罩式
的屏风楼」。

由于这土地属Class B地盘,因此必须要有两条足4.5m的行车通道让消防车通过,但
是由于发展商把南边和西边的行人路都用作为发展用途,因此只有北边的一条行车
通道才可计算作消防通道。因此,屋宇署曾与发展商就此事发生过诉讼,最后法庭
的判决是接受发展商的解释,认为此地盘西边的公园行人通道是可以当作为消防通
道之一,万一发生火警时消防车可沿这路进入火场,因此这计划仍是如常进行。

(Class A 地盘是有一条不少于4.5m的行车通道

Class B 地盘是有二条不少于4.5m的行车通道

Class C 地盘为岛型地盘(island site) ,四边为行车通道)

其实现在的情况可以在早前的阶段得到解决,但是政府错失了先机,因为一个地盘
的发展需要先经过三个重要程序。

1)      城规会

因为所有土地用途都需要附合城市规划大纲图(OZP)的规定,而城规会在这事件当中
是责无旁贷的。这土地原为汽油站的用地,之后才改为住宅用地,而城规会没有仔
细考虑未来的情况,所以美孚的业主可以去信要求城规会重新审视土地的用途,即
Section 16的申请。但是现在已批出土地,成功机会不大,但是仍可以一试,甚至
向法院进行司法覆核,挑战城规会的决定。

2)      地政总署

除了要通过OZP的决定之外,还需要满足地契上的要求,所以地政总署没有把握这机
会来避免现今的情况。因为地政总署有绝对的权力来改变土地用途,亦可以通过换
地的方式来避免屏风楼的发生。最可惜的是现在已批出土地,所以修改地契已不是
一个可行的方法,所以只余下的方法就是挑战补地价的程序。

因为这地契亦不是住宅用途,所以发展商需要补地价,但补地价的详情没有公开,
因此美孚居民可以挑战地政总署的决定,因为地政总署可能以过低的价钱出售土地,
因而令政府导致损失。

3)      屋宇署
当一个项目通过OZP和地契的要求之后,便需要向屋宇署和其他部门进行入则,这便
是行内称为General building plan submission (GBP) 。

现在美孚的小业主应该只可从建筑法律方面着手来挑战这项工程,主要是在于对四
周环境的通风和采光度的影响,但都应该只能拖延工程的进行而不能完全停止这项
工程。

最遗憾的是,这工程只直接影响部分第八期和第三期的美孚新村的居民,所以抗争
的力量并不是得到全体美孚居民的全力支持,因此美孚第八期极有可能成为海明阁
的翻版。

顺带一提,如果这例子在英国便必定会被居民喝停,因为英国的planning department
会就新发展的项目咨询居民的意见,如果大部分的居民反对相关建议,planning department
极可能不会批准相关工程,发展商需要修改相关设计,但是香港没有同样的咨询机
制。
如果大家有兴趣继续跟进事件可以到以下的网站

http://www.meifoo.org/home/index.php

香港地产界经典事件薄─香港仔添喜大厦

By , April 9, 2017 12:52 am

 

 

上一回讲过一个香港地产界的悲剧,突然令我想起另一个更经典的例子,而这个事件
都关系到我身边很多的人,而且我亦目睹部分的过程。

在1994年,香港仔城都道添喜大厦发生了塌篷惨剧,导致1死13伤。死者是在酒楼大
门口售卖报纸的女仕,而檐篷是属于一间在添喜大厦1-2楼的酒楼─新好酒楼。倒塌
的原因是新好酒楼正在进行檐篷工程并打算在檐篷上加一个大鱼缸,这其实是属于违
規加建的工程,所以檐篷便因为不胜负荷而倒塌,因此死者家属便从民事起诉向酒楼、
承建商、业主、管理公司等六个团体。

法庭的判决是新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、酒楼大业主、管理公司、
添喜大厦所有业主都需要向死者家属赔偿合共3300万港元。因此,新好酒楼持牌人、
新好酒楼租客、承建商、管理公司便即时宣布破产。在一舜间大量员工即时失业,而
且在大厦重修的一个多时,添喜大厦的数间街铺都需要被迫休业,员工亦被迫放无薪
假期。法庭的判决令这次意外的受害者以几何级数般上升,简直是火烧连环船。

最无辜便是93户的添喜大厦小业主,他们完全与这件意外无关,而且他们亦因这次
意外令他们出入不便,但他们每户需要负责近10万港元的赔偿。但是这大厦是没有购
买第三者责任保险,所以小业主需要全数自己承担。

由于这大厦是离我就读的中学很近,所以当中有不少住户是我的同学或师兄师弟。
当中大部分的住户都是草根阶层中最草根的一层,我不少同学都是靠政府全数支持学
费和书薄费。其他的住户很多都是退休的渔民,上岸后都是街市、餐厅等地方从事一
些低层的工作,所以10万港元的赔偿金额是远远超出他们的经济能力。

当时添喜大厦的小业主当然高呼无辜,而且他们亦不知如何申诉,于是我校长便安
排一名从事律师的大师兄为添喜大厦的业主解释法官的判词,亦顺道在30年校庆的时
间回馈社区。

虽然我大师兄不能够改变法庭的决定,但至少让各小业主明白个中的情由,而他们
全部都没有能力向法庭上诉。因此,部分业主已尽力偿还相关款项,但悲剧不是止于
此。

由于新好酒楼持牌人、新好酒楼租客、承建商、管理公司都宣布破产,所以原是他
们负责的赔偿偿便转由由大业主和各小业主负责。因此,添喜大厦的小业主每户便需
要由10万港元增至25万港元。对这些小市民来说,2.5万港元已经是天文数子,更何
况是25万港元。

由于大部分小业主一直未能理行赔偿责任,在2005年被法院立令清盘,因此添喜楼
的小业主便可能因此成为无家可归之人。为了避免这样的情况,房协便向各业主借出
赔偿金额,并提供3年免息贷款期,之后的10年贷款便需要根据银行的利息计算,业
主需要在13年内完成还款,但是这些小业主在事后10多年后仍然无力偿还相关贷款。
最令他们气愤的事,管理公司的东主暗中将他自己的资产转换至一间空壳公司,虽
然最后被发现他刻意虚报并发假誓,因而入狱6个月。但据我所知,尽管管理公司被
定罪,他们仍是没有作出赔偿。

另外,在1994年迁入的新业主便成为更无辜的一群,虽然他们在事发之后才迁入,
但法庭的判决是在他们迁入之后才发生,所以都需要负责赔偿,尽管多番追究上一
手的业主,但是都相当难争取到合理的回复。

另外,由于报纸档都是经营街坊街里的生意,所以死者家属的身份便很快被披露,
因此在法庭判决后一直受到苦业主和因此事而失业的街坊的白眼和闲言闲语。我相
信他们根本不会想到这样的起诉会做成如此大的风波,并且制造出无数无辜的受害
人,但一切的事情在法庭判决后已变得太迟了。

添喜大厦的小业主与这次意外是完全无关,但是由于整个物业权的拥有人是需要负
责相关的赔偿,所以在法理上他们是有责任的。不过,最可悲的是他们不单需要负
责自己部分的赔偿,还需要负责别人部分的赔偿,这真是不幸中的连环不幸。

因为这一件事情令部分小业主因无力偿还债项而走上绝路,真是无枉之灾。

一件意外在1994年夺走了一条无辜的性命,在10多年后的今日还是余波未了,为此
而丧生的人还可能陆续增加。

在此我提醒各小业主一句:

 在买楼前必须查清楚大厦物业是否有官司缠身,或者业主立案法团曾否作出任何大
厦维修的决定,如有的话就必须要卖家清楚理行他应付的义务,否则可能引来无枉
之灾,另外就当然需要购买第三者责任保险。

香港地产界经典事件薄─海明阁

By , April 8, 2017 12:33 am

兴建中的海桃湾,前景便是海明阁

这几日我一直在讲香港买地和规划方面的问题,相信可能闷坏了部分网友,因为这
些资讯与大部分的小市民好像无关,但其实与我们有密切的关系。

今日我便再举一个实际而切身的例子来说明,这例子可以说是香港小业主的悲剧中
的超级悲剧。

在香港奥运站对面的振荣街,即三座汇丰写字楼对面的一块地皮,亦即是荔枝角道
天桥在大角嘴的上桥位,这处当然是交通繁忙,人烟密集的地段,但是在数年前都有
发展商联同市区重建局合作重建这地皮。

发展商和市建局的合作方式都是典型的发展模式,市建局负责收楼、发展商负责兴
建。这地段主要都是一些数十年历史的唐楼/旧楼,相当残旧,但唯一一座是比较新
的住宅便是海明阁。这座小型住宅只有9年的楼龄,而且楼宇的高度亦比原有的唐楼
为高,
所以这住宅的环境原是不太差。由于海明阁楼龄太短,并不附合市建局收楼的标
准,因此发展商需要自行收购。

最特别的一点,海明阁是位于整个重建地盘的中心,所以在发展商原有的规划上是
纳入必需收购的计划之内。但是海明阁是这小区相对新的住宅,因此小业主对同区7年
租金的赔偿方案,表示绝不认同。因为这住宅明显是与同区其他住宅的楼价是相对为
高,因此他们觉得以旧区7年租金计算的赔偿金额,实在太不合理,因此双方争持不
下。

之后发展商在2004年9月向海明阁各业主提出收购,出价介乎118万至140万元,平均
每平方尺3,500元,另加48万元优惠津贴费,即实际收购价为166万至188万元。该收
购价相比市建局的赔偿基准高于市值(同区七年楼龄住宅市值)四至五成,但是70%-80%海
明阁的业主都反对这建议。

跟着发展商不断地提供优惠,但部分业主要求发展提高收购一倍,即每平方尺最少
6000元才会考虑,有些人甚至提出要每平方尺10,000元 。

到2005年,发展商在最后限期前大幅提高优惠津贴费50万元,达至98万元,即实际
收购价为216万至238万元,相当于每平方尺6,216元,较市价高出超过一倍。当时有
超过50%业主同意出售,而其余的业主都倾向愿意出售。

当业主与发展商签订合约接受50万元特别发放金,才获悉此为业主向发展商提出反
建议书(counter-offer),发展商拥有不接纳反建议的权利,决定临时放弃出售业
权,使愿意出售业权者不足整幢大厦的半数。发展商最终也决定不接受有关业主之反
建议,放弃收购。

最后,发展商想出了一个绝对的精妙但有一点无良的计策,就是把整个规划重新整
理,把三座新建的海桃湾住宅放在海明阁的南北两面。而海桃湾2座的图则则改为T字
型的则,这是相当小见的图则。

由于海桃湾的高度是约40层再另加6层平台,而海明阁只有15层,南北两面都被海桃
湾封着,而海明阁的西面是汇丰三座办公室,成一个屏风效应,更严重的是东面是荔
枝角道天桥,所以汽车的废气是重重地堆积在海明阁之内。不过,这未是最大的灾难
,因为海桃湾2座是背向海明阁的,所以海明阁的客厅应该是对正别人的洗手间。在
这样的情况下,楼价自然一落千丈。

在2005年底,当海明阁的业主得知这发展计划时,小业主已集合近九成业权,同意
以180万至200万元出售予发展商,并要求市建局将海明阁纳入发展范围,但是地机工
程已接近完成,发展商已无意收购,于是便发展成现在的海桃湾。

其实在2005年时,在奥海城上盖的柏景湾都是大约每平方尺7000元,这已算是一个
相对比较高级的住宅,如果发展商愿意出平方尺6000元来收购海明阁的话,已算是天
价。

如果海明阁这地盘用天价收购,而可发展面积不多,表面上的利润实际上亦很微。
再者如果整个地盘合并发展的话,虽然得到市建区、城规会和地政总署的批准,因为
很可能改变了原有地契和城市规划大纲图(OZP) 已预先批准的情况,手续相当繁复,
而且需时不少。

我估计海明阁的业主愿以为这住宅是位于地盘的中心,以为发展商不能不买,所以
放胆提出天价,但是收楼、改地契、改规划大纲图(OZP) 并不是一个简单的程序,发
展商甚至可能因为更改相关文件而大幅度拖迟发展计划。

最重要是这地段并不是什么优质地段,发展商自然希望快来快去,不希望减少银行
利息上的支出,亦希望尽快在地产升势中出售项目。收购的海明阁的目的除了是希
望整个地盘可以统一发展之外,我相信他们是希望从市建局 /屋宇署获得额外的楼
宇面积,因为发展商可能提供额外的公共空间,令他们获得额外面积的补偿,否则
他们不会为一座只是15层高的住宅而大废周章。

我写这些东西的原因是希望各位小市民了解一下都市发展背后的逻辑,了解一下发
展商所思考的问题,在知己知彼的情况下才能得到自己「合理」的权益。但是发展
商未必一定任何情况下都「不合理」,盲目地抗争亦未必得到好的结果。

虽然我的知识有限,但都希望能为大家提供一些额外资讯,希望大家喜欢。


明天讲另一个经典例子。

香港地产界经典事件薄─Mega tower

By , April 7, 2017 12:33 am

在讲香港小业主悲剧之前,我想延续一点关于上一篇的话题,前几天在中环街市中曾
经介绍过卖地的程序,并简略地讲述有关地政总署在卖地时的角色,今日我想讲一讲
城规会和规划署的角色。

全香港的土地是属于香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而规划的权力都当
然是落在政府身上。负责规划土地的用途的部门是规划署,规划署会制定一系列的地
图来规管不同土地的用途。

当中最重要的地图是「城市规划大纲图 (Outline zoning plan)」,俗称叫做OZP.
因为OZP是授予法律权力的,OZP会列出各土地预先批准的土地用途,发展密度、高度、
地积比等资料。

当规划署完成各区的OZP之后会交由城规会审批相关发展蓝图。在OZP当中会列出各
土地预先批准的发展用途,而会用以下的符号来代表(当然还有其他符号,在此不能
尽收录):

C 商业

I 工业

GIC 团体 / 社区用地 (政府、学校、非牟利机构等)

R(A) 住宅 (甲类)

R(B) 住宅 (乙类)

R(C) 住宅 (丙类)

R(D) 住宅 (丁类)

HTL 酒店

C / MCP 商业 / 多层停车场

I / G 工业 / 货仓

C / OU 商业 / 其他用途

IO 工业办公室

C / R 商业 / 住宅

MCP 多层停车场

DGG 危险品货仓

OU 其他用途

SWH 夹心阶层住屋

G 货仓

PFS 汽油站

V 村屋式发展

PSPS 私人机构参建居屋

VU 没受任何限制

NR 非住宅用途

如果发展商买地后,希望更改土地用途或发展密度的话,便需要向城规会申请,俗
称叫做Section 16 application,历时大约3个月。如果申请人不服城规会的决定,
可以再上诉,甚至向法院提出司法覆核。在皇后码头的事件中,本土行动的成员便是
这官司的诉讼人,而城规会便是与讼人。

在讲Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,虽然这例子在发水
楼系列和电车游都曾经讲过,但今日需再简单地补充一些资料。

在兴建合和中心之前,合和集团曾和城规会打了一场很经典的官司,现在合和中心
的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP蓝图上只写上「RA」的 字样,而RA在法律
上是没有意义的 ,而这土地的用途并没有在蓝图中列明,只在附件中列明。但当时
的城市规划条例只授予OZP 的规划篮图有法律权力,而相关的附件并没有任何权力。
因此,合和集团可以把合和中心这土地发展成商业大厦的用途。

合和集团为何要和城规会把官司呢?

因为住宅用地的地积比通常是7倍,而商业大厦用地的地积比通常是14倍,虽然我不
知道合和中心的地积比,但肯定的是当这地皮改为商业用地之后的地积比会大大提高。
因为这一场官司的判决,政府需要在一天之内把OZP的附件纳入城市规划条例之内,而城规会和合和集团的关系亦因此事变得很微妙。

到近10年在湾仔船街的Mega tower申请,由于合和集团希望兴建两座93层高的酒店
和商业大厦,当中包括2000个酒店房间的Mega tower,而这土地的一半土地原为GIC政
府用地,合和集团于是便向政府提出换地的建议,并修改官地部分土地用途。在规
划初期,这土地的地积比为15倍,是相当大规模的发展,因此需要更改部分四周的
道路,而初否决。

到1994年,合和集团再度提出申请,该方案被接纳了,但是由于合和集团并未完成
收楼的关系,所以一直未能开工。

到2004年合和完成收地程序并提出修定建议,但因为四周道路网络负荷、树木保育、
日照、屏风、山脊线等问题,而被拒绝申请。

55层方案

93层方案

之后,合和集团在2005年和2006年再度向城规会上诉,但都被否决。到2008年,合
和提出一个大规模修正方案,把发展的层数由93层改为55层,发展地积比由15倍改为
10.3倍,并且提出把大规模重建树木的方案,在新方案中不单尽量保留现有的树木,
还把树木增多至现状的123%,但可惜的是这方案同样被城规会否决。
经过多年的申请,合和集团决定根据1994年城规会批准的方案来发展,因此现在湾
仔区的居民继续大力反对相关申请。

不过有一点不得不提,城规会既然有如此大的权力来控制都市的发展,他们的决定
除了影响数以亿元的投资项目,甚至可以影响所有香港市民的生活和健康,但是城
规会的成员是由谁决定呢?

城规会是有5名官方成员、30名非官方成员,城规会主席为发展局常任秘书长,5名
官方成员为规划署署长、运输及房屋局副秘书长、民政事务总署署长、环境保护署
署长及地政总署署长。30名非官方成员皆由行政长官委任,并在香港政府宪报公布。
任期通常为期一至两年。非官方成员分别来自社会各个专业与阶层,当中包括不少
大学教授、政界、商界人仕。

城规会成员名单:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html

总之个中关系相当微妙!

從8萬5政策看現在的房屋政策

By , April 6, 2017 12:31 am

香港的曾特首向立法会提出新的施政报告,而这份施政报告是他上任以来被评为最差的报告,支持度约只有19%,当中曾提及关于提供土地方面的政策都引来各界的批评,以为政府是偏重地产发展商的利益,跟着有不少市民在电台的峰烟节目中,批评政府诸多的不是。

有很多人批评香港政府应该仿效新加坡一样,大量提供低廉的公屋让市民置业,现在新加坡95%的家庭是自置物业的,相反香港少于50%的家庭是拥有自己的物业,因此政府需要提供足够的房屋让市民置业。

另外有名医生在电台批评特首,现在的楼价太高,尽管她的男朋友是律师,两人合力都未必能在市区置业,希望政府可以压低楼市。

晚生虽然才疏学浅、不学无术,但是心中相信事情不是这样简单,而且房地产事情不能只简单地看结果,不问因由。虽然我真的暂时不想再和大家讨论楼市,但情况好像有这样的需要,于是今日小弟在此班门弄斧来和大家讨论一下房屋政策。

香港出名地小人多,其实不是。香港其实只是平地小,香港现在大约有700万人,面积1000平方公里,即每平方公里住7000人,而新加坡大约有450万人,面积500平方公里,即每平方公里住9000人,新加坡的人口密度比香港高30%。

但为何香港的密度比新加坡高这么多? 原因是香港85%土地是山地为主的郊野公园,15%是平地,但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之内,因此香港的楼宇虽然如此高密度地向高空发展。

香港的房屋政策简单来说是分为3个层次:

1)      公共房屋─政府以极低廉的租金将政府物业租给市民以解决基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夹心阶层 ─政府兴建一些中级房屋并出售给市民,但售价只包括楼宇成本而不包括地价,所以业主在出售时需要补回地价给政府,而且需要在入伙后数年后才可以出售。

3)      私人楼宇 ─私人发展商购入地皮后,再发展各类型的物业并转售给私人市场,因此楼宇价值相对居屋来说是贵很多,因为楼价是包括地价、建筑成本和发展商的纯利。

在1997年时,第一任香港特首董建华参观新加坡后,羡慕新加坡的房屋政策,务求将香港改造成一个全民置业的城市,并且可以长远地简解庞大公屋居民方面的开支。

因此便推出一个史无前例的房屋政策─每年建屋8万5的房屋政策。

当年政府预算私人市场的建屋量约每年3万个单位,而政府便兴建5万5千个公屋和居屋,务求为市场提供大量的房屋,这样便改变现有市场供求情况,于是便令楼价下降至市民可以负担的水平,从而吸引市民置业。但是这政策如大家亲身地体验一样,完全地失败,这政策不单没有增加市民置业情况,反而导致很多市民失业,并且出现了最恐怖的情况「负资产」。

「负资产」的意思是当一个小业主向银行申请楼宇按揭置业之后,但物业的价值不断下跌,当现有的价值是低于银行的未还贷款时,在这情况下尽管小业主出售现有的物业都还未足以偿还银行的欠款,这样小业主便需要另寻资金来偿还差价或申请破产,这便是令人闻风衰胆的情况─「负资产」。

为何8万5的房屋政策在香港是完全失败呢? 如果8万5的房屋政策只导致楼价下跌而已,为何会导致大量失业的情况呢? 但为何新加坡的全民置业政策是可以成功,而香港会完全失败呢?

讲到8万5的政策导致香港经济变得一池死水,但为何一个错误的房屋政策便可以害死香港呢?

在1997年,香港的楼市处于一个疯狂的状态,主要成因有三个: 

1)      政府继续维持高地价的政策,令楼宇成本大增。

2)      发展商亦刻意推高楼价,制造买楼热潮,令楼价推高。

3)      香港市民和海外投资者不断在二手市场抄卖楼宇,令楼价永无休止地上升。

但遇上金融风暴之后香港的经济作了180度的转势,不过董特首仍继续推行打击楼市的措施,令楼价插水式地下降,在短短的一年来便在香港制造出数万名「负资产」的苦业主,而发展商亦同声叫苦,因为很多施工中的楼盘都必须以低于成本价出售,否则银行利息上的开支将会不断增多,当中以将军澳和小西湾的楼盘为重灾区。

跟着香港政府亦不知如何处理问题,直至很迟的时间才推出停止卖地、放阔楼宇按揭的上限、准许发展商卖楼花、首次置业贷款、停止出售居屋等刺激楼市的做法。

但这便出现骨牌性的灾难,首先由于楼价低企,而且停止卖地,发展商根本没有意向继续投资香港的房地产市场,这便导致香港的建筑师楼、工程师楼、测量师楼等专业即时失去了大量的生意,最可悲的是大量的建筑工人或建筑材料的物流工人都因此而失业。

香港各大小银行和律师楼的主要收入是来自楼宇按揭,但当楼宇买卖的情况大幅地减慢时,银行便推出各种不同的投资产品来开源,同时亦自然需要向各银行户口收取不同的手续费,来填补楼宇按揭方面失去的生意。律师楼亦同样需要把生意的目标转至国内,寻找新的出路。

同时亦因为楼宇销售情况放慢了,地产代理亦自然叫苦连天,连带负责楼盘广告、电视广告、售楼书印刷等公司都在短时间内少了很多生意。而发展商为了填补新楼盘上的亏蚀,就自然会降低员工的福利和清减人手,特别是基层的保安员、清洁和销售部门的员工。

最严重的问题还未出现,负责香港公共房屋的房委会虽然是政府全资拥有的机构,但是需要自负盈亏。房委会60%的收入是来出售居屋、20%来自商铺租金、20%来自房屋租金,因此停止出售居屋便令房委会严重地减少了收入的来源,所以房委会便推行出售公屋并成立领汇,出售期下大部分商场和停车场的所有股权来赚取额外的收入,换句话说将公共屋村的商场变为私人商场。

因此很多房委会的基层员工便因此而失业,当年房委会减少了20,000多名员工,当中超过80%都是前线基层员工。另外,原有的屋村商场的小商户亦因为领汇大幅加租而被迫结业,最无奈地公屋居民原本可以享受的低廉服务/产品,亦因为大幅加租的关系而失去了。一舜间便令很多劳工密集的行业受到严重的打击,很多连带的本地劳工职位亦因此而消失了。

另外,很多刚买楼的市民亦因楼价大幅下滑的关系,而不能向银行申请足够按揭贷款的关系,而被迫让卖方没收订金、甚至需要向卖家赔双倍订金,辛辛苦苦储下来的积蓄便一舜间地失去。

就是这样火烧连环船的灾难,令很多市民因资产贬值的关系而失业,市民自然大幅地降低消费,令经济体系进一步收缩,失业情况进一步严重。同时很多香港市民都转往深圳消费,令香港本地的零售服务市场雪上加霜,再加上2003年出现SARS的情况,令香港经济出现史无前例的困境。

一个错误的房屋政策便完全摧毁了香港的经济,简直可以说是完全K.O.

但为何新加坡没有这问题?

因为新加坡大量出售低价政府房屋时,没有对当地的楼市做成冲击呢? 为何新加坡可以有95%家庭是自置物业呢?

原因是时机的问题,因为新加坡在1950年代推行低价房屋政策时,新加坡的业主只占人口的10%以下,而且大部分的业主都是继承祖先留下来的物业权的,只有极小数的新加坡业主是属富裕的一群,自置物业,而且置业时亦未必需要向银行申请按揭贷款,二手楼的交易市场亦相当平静。

因此当新加坡政府大量供应房屋至物业市场时,新加坡的楼价没有任何大动荡,因为物业市场根本还未发展出来,按揭的楼宇亦只占市场的极少数,「负资产」根本不大可能出現。

但在1997年,香港已置业的家庭已达人口的40%以上,当中绝大部分的业主都是经过银行的按揭贷款来处理的,因此香港政府大量供应房屋时便即时破坏了市场原有的供求法则,楼价即时下滑,导致大量的负资产和失业、资金外流、工种北移等结构性失业情况。

所以,政府无论任何情况下推高或推低楼市都会对市场做成重大的冲击,但政府不可能只奉行芝加哥学派所提出自由派的经济理论,单纯让市场作出调控,因为市场是可以由数个大玩家来操控,财富亦只会单方向地转至个别大玩家的手中,所以香港的坚尼指数是全世界最高,即是贫富悬殊的情况是世界之冠。

后记:当我们现在大骂曾特首领导的特区政府没有对楼价作出回应,又或者董特首胡乱推行的房屋政策的同时,请记得当年在立法会赞成领汇上市的议员,因为他们是有份制造今日大量基层劳工失业或在职贫穷的情况。

上一回谈及到新加坡的房屋政策,今日再一点补充。新加坡95%家庭是自置物业,但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中,即是新加坡房委会 (Housing development board) 大量向市民提供廉价单位,而市民多数是利用他们的中央公积金(Central provident fund ) 来作为置业的首期 。新加坡的CPF与香港的MPF很类似,都是由雇主和雇员合力供款,但是香港的MPF只能用作65岁后退休之用,但是新加坡的CPF是
可以让市民用作置业、教育、医疗和退休之用,灵活性大很多。
另外,新加坡市民可以向政府和银行申请按揭贷款来置业,令供楼的负担调整至一个比较合理的水平,因此绝大部分的新加坡市民都可以在年青时开始成为业主。但是上一回讲到,香港的房地产政策不能像新加坡一样,如果短时间内大量低价房屋,可以对现在的楼价和经济做成致命的打击。这样政府是否真的只采用自由主意的经济模式任意市场自由调节呢?
以我的愚见,政府不可能完全让市场自由放任,特别是现在的情况。因为现在只有最大的一至两间发展商有足够的土地储蓄,连二线的发展商都已经接近把所有货尾卖光了。再加上现在政府亦没有如以往一样定期卖地,发展商除非自行收购地皮,否则只能从勾地表中勾出土地作发展之用,又或者只能和港铁或市建局合作发展物业。
这代表什么呢? 现在香港的新楼市场将可以由几间大发展商完全操控,因为政府的卖地数目、卖地价格完全没有一个标准或透明度,其他二线的发展商亦没有新地皮供应新楼,所以新楼市场便自然由有地皮的大地主操控,因此政府不可能对市场完全放手。
上一篇讲过,政府不应该一刀切地推低楼价,因为可以做成很多负资产的苦业主,所以政府作为全港最大的业主和业主,不能推低楼价, 更不能推高楼价。它可以作什么呢?
一个产品价格的升降简单来说只是取决于两个因素:供应和需求。
物业供应者: 发展商、政府、港铁、市建局和拥有物业的小业主物业需求者: 自住用家和物业投资者(用家和抄家)发展商如果要推出新楼盘,就必须要买地,而每年的卖地数目根本就取决于政府。再者政府都是港铁和市建局的大股东,况且二手市场的小业主都会希望旗下的物业能够尽快出售,很少业主会长期持有物业而不出售的,所以二手市场的供应是很稳定。除非个别投资者之间不停互相接货之下,才会把市场变得热烈,但是市场上抄来抄去都是同一批单位,根本没有出现新的货源。再者,抄卖的价格是暂时的,因为当抄家把楼价推高至大部分市民不能负担的水平时,市场根本就会因缺乏接货的人而把价格调整区合理的水平。
因此,政府根本可以从卖地的数目上的多少来主导新楼市场,每年卖地多少便知道2-3年之内有多少新单位推出,政府根本可以控制市场的供应量来调节楼价的升幅。因为相信香港的人口不会突然地增加或减少,所以每年的房屋需求量其实可算是稳定的。
政府根本有能力操控房地产市场的供应,而每年的需求根本大致相同,政府是有很大权来令楼价在平稳的情况下发展。不过,政府为何需要打击楼价呢? 楼价过高又有什么问题呢? 问题就是影响真正想置业的市民会因楼价过高的关系,而唯有暂时租住私人楼宇或留在父母的住所中居住。
其实政府需要面对的问题是低层市民置业的问题,而不是楼价的问题。楼价$70,000一平方尺,又或是$700,000一平方尺,对小市民来说都是一样,因为这都远远超出他们的负担能力。如果抄家明知是高价都仍然接货的话,无论任何情况发生都是内疚由自取的,但是真是需要买楼而买不到楼的人才是高楼价下的牺牲品,因为他们没有推高楼价,但如果买楼后楼价下跌成为负资产一族时,就没有人可怜。
因此政府需要针对的是低层市民置业的问题,虽然居屋和夹屋都是专为这种夹心阶层而设的计划,但是现在政府已停建居屋和夹屋多时,就算现在要重新兴建,都至少要2-3年才落成,落成后市况都可能是另一番景象,远水不能救近火。再者,如果新推出一个居屋楼盘,一出便至少是近千个单位,对该区的低价楼市肯定做成一定程度上的冲击。
例如:准备今年结婚的市民并置业的小市民是否需要租楼2-3年后,等新建居屋落成后才考虑置业呢?
所以我相信向基层市民出售现有的公屋是比较灵活和直接的做法,因为楼宇出售的数目是可以每年不同,甚至每季不同,政府可以因应市场的情况而增加或减少出售的数量,甚至停止出售,出售的数目可以多至数万,少至数十个,政府有主动权来控制,而且是即时控制。就算万一销情不理想,该批单位便可作公屋出租之用,资源不会被浪费。而且如果每年不断地出售现有的公屋,香港公屋租户的家庭将会愈来愈少,政府长远地可以减轻房屋上的庞大开支。
现在的公屋租户为何不想自置物业呢?如果要置业便需要至少10%楼价作首期,之后每月的供款、利息、差饷和地租,都不是一个小数目,更何况很多人都认为龙床不及狗窝,在公共屋村住了10多年便一直住下去吧,除非要成家立室,非自力更新不可,才搬离父母之家。
因此尽管政府曾提供首次置业贷款计划来吸引市民自置物业,但是买楼、供楼对很多小市民而言并不是一件易事。因此,政府作为全港最大业主根本有能力提供零首期、低息贷款的计划来让草根市民置业。
而且这些单位是不列在原有的物业市场之内,所以无论政府推出1000个新公屋单位作租住之用,都不会对现在的租务市场做成冲击。如果是在出售公屋的情况,相信对现有的物业市场的冲击甚微,因为这些单位的推出根本不会对中、高价的楼盘做成影响,而低价的楼盘一直都在低水平地发展。再者政府出售公屋时是可以先只限于现在的公屋居民,让这批非私人市场的住客在非私人市场内开始置业。
最重要一点,如果出售公屋的政策令市场做成不良的影响,政府可以即时停止,该批单位改回用作出租之用,而且政府可以因地区上的不同而调节售楼的数目,甚至通过卖地的政策来调节新楼的供应和价格,政府便继续让中、高价的私人楼宇继续自由发展,让抄家继续互相接货,不能力的市民便自愿地进入私人市场处买楼。
政府虽然常说税基窄,高地价政策是用来填补政府的收入,但是现在的政府储蓄已足够让未来6年的开支,而且是预计政府未来6年是零收入的情况下计算。现在的公屋居民已占全港人口的50%左右,根本是一个庞大的市场,让这市场内的居民由租客变为业主,已足以为政府带来可观的收入。因此,政府与其不断地买美国国库债券,不如把资源用作资助低层市民置业,不单帮助他们增加自身的资产,同时可以减轻在公屋租金上的资助,一举两得。
以上的东西虽然有很多假设,亦缺乏数据支持,但此处只属个人分享的平台,只求和大家闲谈一下家事、国事、天下事。

 

政府如何协助市民置业呢?

By , April 5, 2017 1:06 am
昨日香港财政政司公布了财政预算案,当中提及协助市民置业,而这一点我亦早前曾和一名传媒朋友讨论过,今日便把当日谈论过的内容在这里转载,让大家讨论一下。
现在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住这些政府屋都需要进行入息审查,要资产值低于某一个数目之后才可以批准。
整个计划的本身是希望为中层或以下的市民带来住屋上的保障,而居屋的计划更是以低于市价来出售单位给市民。如果市民需要转售单位的话,便需要补回差价,俗称「补地价」
但是香港政府曾经在1998-2003年胡乱推出大量的公屋和居屋,令香港的物业市场因供求失衡而做成巨大的破坏。所以,我建议政府可以同时提供出售和出租的「政府房屋」,出售的数量和地区则视乎当年的需求和楼价的发展,务求利用更改供求的关系而令楼价平稳发展,如果供应过量便把「政府屋」用作公屋出售,这便不会因供求失衡而做成负资产。
至于现在已建的政府屋,我不建议政府动用公款一次过协助小业主补回差价,然后再分期归还给政府。因为这样一来动用大量公款、第二小业主形同多了一大笔债项。
至于经银行按揭贷款来补回差价的话,就更加不受欢迎,因为小业主除了多一笔债项之外,亦要付一大笔利息,如果万一遇上失业或经济转差时的话,便可能令小业主破产或变成负资产。
所以,我建议政府可以将政府屋「股份化」,首先小业主先以现在的模式来供款购买楼价,然后可以再附加一定款项来购买地价。
小业主从每月供款中,购买一个百份比的楼价和地价,万一遇上失业或经济转差时的话,小业主便把这些「股份」卖回给市场,而他自己不会因为不能供款而被迫收楼,又或者在出售时要被迫要补回负资产的差价而变得一无所有。
举一个实际例子:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生每月供款: $15,000
在假设没有利息的开支情况下,经过5年供款:
陈先生总供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000
陈先生占此单位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%
但在5年后,经济大幅转差,楼价大跌,居屋单位+地价价格下降至$1,500,000,而陈先生因长期失业而无力供款,陈先生便可以将其45%业权出售于市场。
即是:
陈先生的出售价: $1,500,000 x 45% = $675,000
陈先生的亏损: $900,000 – $675,000 = $225,000
陈生生虽然出现亏损,但是不是一无所有。
而政府可以把余下的55%业权按现价出售于新的买家,而又或者仍以$2,000,000的原价出售于新买家,所以政府可以说是封了亏本门。
如果楼价上升的话,陈先生当然可以以相同的情况来出售单位的业权,只不过是有营利而已。
至于地契方面,可以在合约上预先列明,地契仍归政府所有,直至陈先生100%完全购入单位后,才可以拥有地契。虽然陈先生不可以用现有的单位来按给银行作抵押,但相信这情况算是少有出现的。
如果以相同的例子,用现有的出售方式来比较:
居屋单位:$1,000,000
地价: $1,000,000
陈先生暂时不补地价,只单纯购买单位。
陈先生总供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000
如果单位价格5年后大幅下跌至$800,000,而陈先生因长期失业而无力供款,需要被迫出售单位。
陈先生就算找到新买家,他都需要另外向政府填补$200,000的差价,但试问一个长期失业的人何来$200,000来补差价,而且陈先生已供的$600,000都变得一无所有。
最重要的是,政府在这件事件上是没有任何得着,因为政府的收入都是$1,000,000。
所以,我认为如果政府有心帮助市民置业的话,便需要在政策上作出调整,令市民可以在经济转好和转坏的情况都可以有方法找寻出路。
当然我的建议还有很多不足之处,很多细节需要加上,但是在大方向上我认为是可行的。

旧区重建- 中环街市(包浩斯建筑篇)

By , April 4, 2017 11:42 pm

 

当大家看到上两篇剪报时,大家会看到一大堆名词: 补地价、勾地、勾地表、历史建
筑、法定古迹、地政总署、古物咨询委员会。

这些名词表面上没有什么关系,但是直接影响每一个香港人,今日会一次过为大家
解释这些名词和个中关系。

在香港建楼前就当然是需要买地,但是买地的意思并不是购买了这块土地,而只是购买了土地的使用权。因为香港所有的土地是属于香港政府的,除了在金钟花园道的St. John’s cathedral之外,因为这块教会地皮是永远批给圣公会的,而圣公会的拥有
权是属于英国皇室的,所以这块地在法理上是永远属于英女皇的。

除了这块土地之外,其他的土地是有地契的,在地契上是列明了这土地的使用年限,年限多数是99年。但有部分的年限是少于99年,但亦有年限是达至999年。999年限的情况就多数是属于香港早期的教会用地或老牌学校用地,香港大学主楼的年限便是999年。
如果年限到期,地主便需要向地政总署申请续期,现在所有土地都会自动续期至2047年,因为是中共答应港人50年不变的原因。到2047年后又如何? 现在没有人知道。

所以在香港买卖居屋时,新业主是需要补地价。因为政府出售居屋给第一手业主的
时候,只出售楼宇的成本,而没有把地价句含在内,因此随后的业主是需要补回地价给政府。

香港的地不是所有的地皮都是可以随时向政府购买,地政署会列出愿意出售的地皮
在勾地表之内,任何人仕可以向地政总署申请把某一块地皮从勾出,然后公开拍卖,这过程便是「勾地」。

如果发展商要把某一块地皮勾出的话,便需要向地政署保证会以底价购入,而勾地
价就最少是底价的80%,这样地政总署便可以确保勾出的地皮会有一定的收入,因为
卖地是政府收入的主要来源之一。
换句话说,地政署便决定了政府每个财政年度的主要收入之一,他们的决定举足轻
重,而且直接影响了所有的香港人。

一块地皮如何成功被勾出? 勾出的价格是如何决定? 这是没有人知道,而且是香港
地产界的一个天大的秘密。因此,香港的发展商必定有出身地政总署的高手坐镇,因为发展商除了要勾地之外,还不时需要修改地契。这一门功夫绝对是这些高手的成名绝技而且只会传给自己的派系。

同样的情况亦会发生在市区重建局,因为市建局会负责发展旧区重建,而且多数会
与发展商合作,因此发展商自然会向这些高手招手。

至于楼宇评级,古物咨询委员会会为香港旧建筑进行历史评级,级数为一至三级和
法定古迹,三级是最低级的历史价值,一级为最高,在一级之上便是法定古迹。
评级的标准当然是取决于建筑物的历史价值,但是标准没有清楚地列明,一切取决
于古物咨询委员会的委员。

级数的高低代表是业主可以修改历史建筑的程度,如果业主需要修改/拆卸被评级楼
宇时,虽要向屋宇署申请。如果是法定古迹的话,便需要完件保留。

举一个实际例子: 立法会大楼是法定古迹,皇后码头、香港大学主楼是一级历史建
筑,而北角旧皇家游艇会是二级历史建筑。

因此,政府拆卸皇后码头时是受到相当大的批评,因为香港其他的二级历史建筑都
受到相当大的保护,连要钻墙加一条水喉等小型工程都需要经过多番审批,如要拆卸的话更接近不可能。

不过,香港政府在皇后码头的事件中,解释皇后码头只是一级历史建筑而不是法定古迹,所以政府可以合法拆卸。因此,政府在皇后事件中尽显官字两个口的作风,对非政府的历史建筑的发展就多番留难,而政府自己就一舜间违反自身定下的标准。

讲回香港中环街市的例子,中环街市现在是三级历史建筑,属最低级别。虽然古物咨询委员会考虑把这建筑物提高评级,但是都未成事实。除非中环街市被评为法定古迹,否则还未可以确定它的命运。

关于包浩斯(Bauhaus)建筑风格,这到底是什么呢? 而且香港
到底有多少座包浩斯建筑建筑?

包浩斯建筑风格大约流行于1920-1940年代,由于第一世界大战后的德国是相当贫穷,而且大量房屋和建筑物都在战争中被炸毁,所以当时的德国是急需重建大量的建筑物,让国民重投生活。

但是当时的德国不可以沿用欧洲常见的古罗马式、维多利亚式、爱德华式等旧有模
式来建造房屋,因为战后的德国根本没有如此多的资源来建造美伦美玩的建筑物,
只能采取简单而直接的方法来兴建。

包浩斯建筑方式就是用最简单而且最直接的方式来建造一座大厦,完全放弃欧洲文
艺复兴时代而引发的建筑风格,不会再花大量的资源来雕刻各建筑部分。这是与文
艺复兴时代所盛行以美学为先的建筑方式是截然不同,而且亦放弃了沿用多年的黄
金比例,因为包浩斯建筑方式是主张建筑物应该以功能为先,外型其次。因为包浩
斯建筑方式是以实用为主,所以设计建筑物时不会再刻意美学观念来设计,亦不会
盲目地跟从黄金比例来设计大厦外型,反而主张建筑物的外型是应该根据建筑物的
内部空间来调节。

这一种实而不华的建筑方式在第一次世界大战之后,便短时间内流行起来,虽然这
些建筑物的外型平凡,甚至可以说是丑陋,但这是相当低成本而且高效益的建筑方
式,能够短时间之内解决人类对建筑物的需要。再加上混凝土的兴起,所以令包浩
斯建筑方式的灵活度变得更大,而且可以更切合功能上的需求。

顺带一提,其中一个发动包浩斯建筑风格的人是德国的Walter Gropius,随后他移
居至美国并在哈佛大学任教建筑,他其中一名学生便是著名华人建筑师─贝聿铭。
而Walter Gropius所倡议的实用主义 (Form follow Function) 虽然未必成为建筑
界的主流,但是的确影响了建筑界数十年,直至去到解构主义的兴起而出现了改变。
香港到底有多少包浩斯式的建筑呢? 据我所知,应该就只有中环街市和湾仔街市两
座建筑物的,因此中环街市对香港建筑史来说是相当珍贵。

不过,可惜的是实用主义的建筑并不美观,在都市中绝不起眼,因此在市民心中保
留的价值不高,而且中环街市到现在为止还未找到什么新的功能,所以如果只为保
育而保育的话,的确欠缺说服力。因为市民不会毅然放弃80亿,而换来一座长期空
置的历史建筑,一座空置的历史建筑物只是都市中的巨型垃圾。

虽然香港建筑师学会都倡议保留中环街市,但以我估计这方案不会得到大部分建筑
界同业的支持。因为香港已经很少发展项目,地标项目更是少之有少,所以相信不
少则楼老板都看中了这块地皮,如果要得到众多则楼的支持的话,好像比较困难。
我个人估计如果要完汁完味地保留中环街市的可行性不高,因为这地皮实在太珍贵,
而且建筑物的外立面并不吸引。所以极可能是保留原有建筑的一部分并改作为商场,
之后再拆卸一部分来兴建摩天大厦,这样便好像可以平衡发展和商业利益(典型官话
)。

西九文化竞赛方案

By , April 4, 2017 1:01 am

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今日终于理行了我对同事/香港电台的朋友的承诺,和大家讨论一下三个西九文化竞赛方案。

话说回头,西九文化又再一次重新规划,之前的三个财团方案花了至少数百万元的方案都完全废掉,浪费之极绝对可以写入世界建筑史之内,这又一再引证香港政府的失职,一幅如此高价值的土地为何会如此空置10多年来「晒太阳」呢?

今次三个方案放弃了先前的巨型天幕设计,亦大规模地减少了表现场地和展览馆的数目,这确实是一件好事,因为香港不如北京、南京、西安一样,有大量的历史文物作展览之用,而且这些一大堆的水墨馆、艺术馆等东西都只会是烧银纸的项目,因为根本不会有足够的展品来吸引足够的观众来达至收支平衡。

小弟有幸曾经参观过中国、日本、英国、德国、美国、西班牙、法国、意大利、俄罗斯、新加坡等地的博物馆/艺术馆,加起来至少有100个,所以今次口出狂言地对博物馆/艺术馆的成功列出以下的条件:

1) 地点/历史背景:

作为一个游客,如果你到访埃及的话,无论你喜爱历史、文化与否,你一定会参观金字塔,因为这确实是人类历史上的伟大建设,亦是当地的一个地标。 金字塔已等如了开罗、甚至埃及整个国家。 因此,无论金字塔的地点是远、是近,全球的游客都会慕名而来,到些一游。

同样的情况都发生在北京的故宫博物馆一样,香港虽然没有如此珍贵的文物建筑,但是总有一些文化遗产,例如: 李小龙故居改建成李小龙博物馆便是一个好例子。

2)      展品质素

伦敦最出名的博物馆/艺术馆分别是大英博物馆/国立艺术馆,两处虽然都在市中心,但是它们能成为世界一级的场馆就是它们有出名的展品,大英博物馆有Rosetta stone/木乃伊和中国的女史箴图,国立艺术馆有Da Vinci(达文西), Picasso(毕家索)和芃高的向日葵,每一幅名画都是无价宝, 单是芃高的向日葵已价值US $53,900,000,达文西的画更是无法想像的价值。

有如此的珍品坐镇,博物馆就自然会成功。 连带附近较小型的博物馆都可以因此而分一杯羹。 相比德国柏林的Museum island(博物馆岛) ,虽然有5个博物馆聚合在一起,同样都有出色的展品如埃及妖后的头象,但是相比之下就确实失色得多,因此游客人数和博物馆的知名度就确实有明显的分别。

3) 建筑设计

坦白说,绝少建筑师的设计是具有普罗性的叫座力,当中只有西班牙的Anthonio Gaudi才有如此的魅力,世界各地的游客会为欣赏他的建筑设计而到访巴塞隆拿,就算连Le Corbusier、Frank Lloyd wright、Norman Foster、贝聿铭、丹下建三和安藤忠雄等大师都只有个别的建筑设计是具强大的叫座力,而且亦多数只能吸引设计行业的从业员,对普罗市民就确实欠一点吸引力。

如果用以上三个条件来评审西九文化区原先的博物馆规划,以至最新M+博物馆,都可注定是失败的机会甚高。

第一: 地点/历史背景

 场馆的地点虽然方便,但是新建的场馆完全没有任何的历史背景和因素,该处的景观亦未必是不能取代的景点。 新场馆只可以为旅客带来短暂的新鲜感,但热潮一过便会被人遗忘。 而且M+博物馆亦未必能成为香港的地标,西九文化区能否成为旅客必到的景点,就确实是一个很大的疑问?

第二: 展品

香港本身没有任何具份量的展品,更没有件何珍宝,否则香港现有的博物馆又怎会如此冷清,旅客到香港就根本不会考虑参观博物馆,因为确实没有什么必看的东西。 现在M+博物馆的规模与大英博物馆相若,但是展品的质素就肯定有严重的差距,就算国内的博物馆愿意送出部份珍品给香港作镇馆之宝,但这又是否代表足够吗?

一件珍品不单只是其本身的价值,而是包含了其叫座力,一个博物馆有一件珍品的话,就代表有沿沿不绝的旅客收入,试问那一个国家/城市会借出/送出珍品给香港M+博物馆作展览呢? 就算有人会这样做,都只会是暂时性。

第三: 建筑设计

就算M+博物馆邀请全球最好的名师来设计,但是又是否代表可以保证博物馆有吸引力呢? 普罗市民会为了一个大师的设计而到此一游吗?

原本想开始分析各入围方案的好与坏,但是我认为应该先要定下一些准则,否则东有东说、西有西说,如果不是在同一个准则上来评论的话,就是一个永无休止的辩论,因此事前必须Apple to apple。

今次的题目是香港的西九文化区规划比赛,但是什么是香港的文化呢?又或者什么是西九的文化呢? 究竟香港需要什么东西来延续自身的文化呢?

对我个人而言,文化就是人的生活,而香港人的生活就是香港的文化。 至于西九的文化就是一种平凡的文化,亦可以说是「街道的文化」。 在香港、甚至世界各地,很少地方可以如旺角一样出现这么多的特色街道,旺角包含了花墟、女人街、金鱼街、波鞋街、模型街(广华医院一带) 、气枪街(广华医院一带) 、电器街(西洋菜南街) 、金鱼街、雀仔街、汽车维修街(麦花臣球场一带) 、建材街(砵兰街) 、色情街(砵兰街) ,特别地还有很多特色的商场如专卖相机、音响、男士西装、电话、电脑、电玩、玩具、女装、化妆品、精品的小型商场,另外还有无数的食街、小商店。

 在香港只有旺角一个地方是同时拥有如此多的特色景点和街道,无论富或贫,外地人还是本地人,你都会选择到此处购物、消费,因为一切关于吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的事情都应有尽有。 最特别地,旺角是把不同的阶层的人都聚在一起,而且是放在同一层面之上。 无论是你家财万貫、还是家徒四壁,买花最方便、最多选择的地方始终都是旺角。 例如在花墟之内,这个空间把有钱人和平凡人的距离都拉近了,大家都是在同一个层面处购物,差别大幅地减少。

而旺角亦有另一个特别之处,它是会自我输入(Self-input)、自我组织(Self-organize)、自我输出(Self-output) 的一个空间,情况亦好像是麻雀的系统一样。四方八面的人会来到这个地方,然后不同程度地分流,之后便到达不同的功能区,虽然各功能区是完全不同,但是可以共同在一起,亦自然地整合,互不影响。

讲到这里,究竟旺角和西九文化区有什么关系呢? 西九文化区全长大约1000m,情况就如从油麻地至太子。 换句话说,西九文化区接近足够把整个旺角进去,所以我认为西九文化区如果是主打「文化」的话,就应该善用这块土地来展现我们的文化—「街道文化」。 现在波鞋街重建,很多旧有的商户都无奈地需要离开旺角,他们虽然得到相关的赔偿,但是离开后如何重建波鞋街呢? 如何重建香港的街头文化的一部份呢?

如果政府一直说,要推动「本土文化」、建造「集体回忆」、「保育」,西九文化区是否有一个空间来重建我们珍惜的「本土文化」呢 ?

虽然把波鞋街搬至西九文化区,并不是一个完美的做法,把波鞋街设在豪宅区旁可能是错误的做法,但是如果不尝试一些新的事情的话,我们便随旧有的模式把土地分拆成各细小的地皮,然后拍卖,建豪宅、建商场、建酒店,可需办一个如此大型的设计比赛呢?

讲至这里,我个人来评审三个入围方案的准则:

1)      提供合适和合比例的设施

2)      切合香港「本土文化」的需要

3)      能反映香港「本土文化」

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 Foster + Partner:

Foster 的方案是一直沿用他成名的设计技良,亦可以说是他30多年来的卖点。自1983年以来,他都是在卖同类型的建筑设计—Mega structure (大跨度的结构) + Iconic object(奇特的外观) + Environmental system (环保的系统).

1)      HSBC总行 = 巨型的衣架结构 + 奇特的外立面 + 反光板

2)      香港机场 = 巨型圆拱型的结构 + 多个组合的圆形屋顶 + 有自然光的天窗

3)      大英博物馆 = 大跨度的屋顶 + 流线型的巨型天窗 + 自然光的广场

4)      第一轮胜出的西九规划方案 = 大跨度的圆拱型结构 + 巨型天幕 + 因天幕而美化的空间

5)      今次的西九规划方案 = 升起了的道路网络 + 巨型公园 + 大型绿化和环保的设施

其实如果大家熟悉Foster 的作品的话,就会发现他今次的方案就是把纽约的中央公园(Central Park)/ 伦敦的凯德公园(Hyde Park) 放在香港,然后再加入他们在Abu Dhabi所设计无烟城的概念放在一起,这样便成了他们的作品。

Foster方案 =「中央公园」 + 「无烟城」。

如果大家有看他们介绍的影片的话,你会看出他们所用的字眼「伟大」、「注入」、「缺乏」、「轰动」、「世界上最好」、「神奇的磁石」。 他们除了气焰极盛之外,而且一直以来的策略是利用巨型的东西来创造出新的景象,上一次他们使用了巨型天幕来作为招来,今次由于不能重施故技,便唯有使用巨型绿化来为这个城市带来震撼,这亦是Foster一直以来的习惯,在他所到之处都会留下他的迹影,大家会一看便知道这是他的建筑,有他的statement。

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Rem koolhas 的方案:

简单来说,就是Mental mapping (印象剪影) ,他把香港特别的文化剪下并放进入内,例如: 香港的街道、园田、村庄,但同时又把外国的文化如剧场表演 + 街头表演 + 艺术展览都放进去。

因为他认为香港最特别的地方是能够保留固有本质,但同时又可以吸收外来的文化。 换另一程度上可以说是「中学为体、西学为用」,又或者更实际地说「不论中学,还是西学,只要是有用的,便要学」。

Rem koolhas把香港不同有趣的地方分成不同的功能区,然后再加上外国有趣的文化,而制造出一个中、西文化汇聚的博览馆,在这里你可以同时感受到中、西文化汇聚的一个区域,其实某程度上可以说是一个Sim city,一个世界的缩影。

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严迅奇的方案:

这方案分为3层次,沿海的绿化带 + 文化带 +城市带,规划的理念其实就相对地简单,借用《清明上河图》的意景来带出不同人物的生活空间,让不同层次的人和事都可以发生在这个空间之中。 他的设计不是炫耀几个地标或几个巨大的空间。表面上他的设计好像没有什么注目的东西,但是其实就好像出现了最实际的东西。 书画中有一个技巧叫做「留白」,让观众和读者去联想出结局出来,情况就有如金庸先生的「雪山飞狐」中的结局一样,故意「留白」,让读者去思考胡一刀在最后一刀上的抉择。

严迅奇的方案就好像有这样的味道,让未来的用家去创造/填补规划上未完成的部份。 现实地,建筑师根本不能够在规划上仔细限定个别将会发生的事情。 他的方案是把一大块的土地分拆成细小的社区,利用不同大、小的社区网络来带动不同文化的活动。

讲至这里,我个人来评审三个入围方案:

1)   提供合适和合比例的设施

由第一篇开始,我对M+博物馆的需要是相当怀疑,建一个大型的展览场馆来展览什么呢? 香港根本没有珍宝,就算有珍宝都是借回来的,但是其他博物馆为何要借给你呢?

但是,三个方案都未能解决这个问题。

至于表演场地,香港亦没有国际级的剧团,有叫座力的表演者和团体都相当有限,能有能力举办数万人的演唱会的歌星/红星都不出50人,而且香港亦有类似的大型表演场地,这又是否真的需要巨型的表演场地吗?

因此,我个人认为Foster方案所建议的表演场馆就确实过于巨大,超出了香港所需要的比例,而我个人而言则比较喜欢严迅奇和Rem koolhas这种开放式的剧场方案,让表现更能雅俗共偿。

2)   切合香港「本土文化」的需要

Foster方案所提出的「无烟城」概念是没有问题,但是香港又是否需要一个Central park 呢? 香港80%的土地是郊野公园,所以市民需要到郊野一游的话,确实一点也不难,而且近在咫尺。

虽然我相信这是规划设计比赛上的要求,这亦反映香港政府害怕被人骂他们建屏风楼、不环保,所以要大规模地绿化,因为绿化是不会有人骂的,但是香港是否真的需要一个大型的「都市绿州」吗?

因此我个人而言,Foster 的方案以「绿化」作为卖点确实欠了一些深度。

另外,小弟认为香港的艺术表演者/团体最需要的是中、小型的表演场地和低廉的推广平台,因为他们大部份都是中、低成本的制作,可以大规模地招揽观众的能力有限,而且中、小型的表演者是供不应求,特别是闹市之中的场地。 所以,严迅奇和Rem koolhas方案所建议的小型/实验性的表演场地确实比较适合香港的需要。 不过,严迅奇方案中由街道所营造出来的非正式表演场地/街头表现的空间,就能活化整个空间,因为香港确实欠缺让草根级别的剧团来演出的地方。

3)   能反映香港「本土文化」

「文化」根本就是人的生活,文化根本是借不来、买不来的,就算你向西安借兵马俑来展览,这都是西安的展览,香港根本没有东西来展览。

同样道理应用在表演艺术之上,如果我们邀请外国剧团来演出,这都是外国的表演。

因此,Rem koolhas所建议像中、西文化汇合区的方案就确实未能合用。 因为如果要欣赏外国的文化,为何不直接到外国参观呢? 同样道理,如果要欣赏香港的街道文化的话,为何不直接到旺角等地去参观呢? 为何要一个Sim City呢?

再加上,西边的建筑群与东边的建筑群有一段过百米的距离,当中有一个巨大的公园连接,表面上是美观,但实际上香港人是不会随意露天步行100多米。 在规划上,确实是欠了点准成。

讲到底,我个人比较喜欢严迅奇的方案,因为整个方案是相对地以「人」的比例来规划,以街道来连贯整个社区,用社区网络来建造生活区。 最重要是相对地可以让未来用家来发挥的空间,但这亦是比较难胜出的致命伤。虽然整个规划相对地仔细,而且合附香港的需要和比例,但是没有一个清晰的卖点。

Foster方案的卖点 : 无烟城

Rem koolhas方案的卖点 : Sim city

严迅奇方案的卖点 : 街道结合出来的生活动力区

严迅奇方案的卖点相对地薄弱,所以比较难打动政府高官/市民,因为话说回头,政府都未能清楚地说出整个西九文化区的「定位」和「目标」!!!!!

为何香港要西九文化区?

推动艺术和文化? 那一门「艺术」? 那一种「文化」?

音乐、戏剧、服装、化妆、话剧、美术、漫画、插花,还是潮流文化?

西九文化区会帮助「艺术」和「文化」的发展吗?

会帮助多少个团体?  各团体的比重如何? 未来5年、10年的计划又如何呢?

这些基础的问题,到现在还是未能清楚地回答,所以「留白」的方案确实最适合香港。

但是,政府是需要一个有卖点的方案来说服市民支持一个大型工程。

下会继续。

官方网页:

http://www.wkcda.hk/pe2/tc/conceptual/index.html

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